El Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo ha
introducido una serie de medidas relativa a la posibilidad de paralizar
desahucios, prorrogar y aplazar o condonar rentas relativas a arrendatarios de
vivienda afectados por la situación del COVID-19.
Las medidas se
encuentran reguladas en los primeros 15 artículos del Real Decreto, con un desarrollo prolijo y reglamentarios,
por lo que conviene hacer una breve síntesis, que nos ayude a entender el
sistema, sin perjuicio de una posterior profundización.
Con carácter
previo debemos definir tres conceptos:
1) El Real Decreto sólo afecta a arrendamientos para VIVIENDA HABITUAL.
2) Persona en situación de VULNERABILIDAD ECONÓMICA (art 5) son aquellas personas en las que
concurran de forma conjunta los siguientes requisitos:
- Que el
arrendatario entre en situación de paro o
ERTE, y si es empresario, haya tenido que reducir su jornada por motivos
de cuidado u “otras circunstancias
similares” que supongan perdida sustancial de ingresos, de modo que
por la unidad familiar no se alcancen
los siguientes ingresos:
- 3
veces el IPREM + 10 % por cada hijo, (15 % en caso de familia monoparental) +
10 % por cada miembro mayor de 65 años.
- 4
veces el IPREM si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad
superior al 33 %
- 5 veces
el IPREM en caso de que la discapacidad intelectual superior al 33 %, física superior al 65 % o
incapacidad para una actividad laboral.
- Que la
renta + gastos + suministros (luz, gas, agua, telefonía y comunidad de
propietarios) resulte igual o superior al 35 % de los ingresos netos de la
unidad familiar.
- No hay
vulnerabilidad cuando alguien de la unidad familiar es titular o usufructuario de otra vivienda en España
salvo que sea de una parte alícuota recibida por herencia o no puedan disponer
de ella por separación, divorcio u otra causa ajena a su voluntad.
La
persona en situación de vulnerabilidad debe acreditarlo mediante:
- Certificado del situación de desempleo.
- En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado de la AEAT de cese de actividad declarada por el interesado.
- Libro de familia o pareja de hecho. Certificado de de las personas empadronadas con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.
- Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
Si
debido al estado de alarma no se puede obtener alguno de esos documentos, puede
sustituirlo por una declaración responsable que justifique la imposibilidad,
pero luego tiene un mes desde el fin del estado de alarma para aportar los documentos
3) GRAN TENEDOR (art.
4) Es gran tenedor la persona física o
jurídica que sea titular más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros (la
norma no aclara si arrendados o no) o
una superficie construida de más de 1.500 m2.
Aclarados
los anteriores conceptos, vayamos a los distintos supuestos :
SUSPENSIÓN DE LANZAMIENTOS
art.1
Aplicable solo a
arrendatarios en situación vulnerable sobrevenida por los efectos del COVID-19
con independencia de quien sea el
arrendador.
Cuando haya algún
desahucio y el arrendatario demuestre estar en situación vulnerable por los
efectos del COVID-19 y que no haya podido encontrar otra vivienda (solución
habitacional) se suspenderá la vista o el
lanzamiento por el tiempo que el Letrado de la Admón. estime necesario, plazo
que se fijará en el decreto de suspensión, y que tendrá en cuenta el informe de
los servicios sociales, a los que deberá dar cuenta, siendo en todo caso el plazo máximo de 6
meses.
Si el arrendador
también fuese a su vez, persona
vulnerable, deberá también comunicarlo al Letrado de la Admón. para que éste lo
comunique a servicios sociales y se tenga en cuenta a la hora de fijar el plazo
de suspensión.
Procedimiento: El
interesado debe solicitarlo en el procedimiento y acreditar su situación de
vulnerabilidad.
PRORROGA DEL PLAZO DE LOS CONTRATOS art. 2
Aplicable a todos
los contratos de arredramiento de
vivienda.
En todos los
contratos en los que el plazo del
arriendo, de sus prórrogas legales o tácitas (arts. 9.1 y 10.1 LAU) venciese en
el periodo comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto (1 abril) hasta dos meses después de finalizar el
estado de alarma podrá aplicarse una prórroga extraordinaria del plazo del
arriendo por un periodo máximo de seis meses.
Procedimiento: El
arrendatario debe solicitarlo expresamente, y en ese caso el arrendador debe
aceptarlo, salvo que se pacte otra acuerdo entre ellos.
APLAZAMIENTO (MORATORIA) EN EL PAGO DE LA
RENTA. art 3, 4 , 7 y 8
Aplicable solo a
arrendatarios en situación económica vulnerable sobrevenida por los efectos del
COVID-19. Los efectos son distintos según si el arrendador es gran tenedor o
no.
Las siguientes
posibilidades lo son sin perjuicio de que las partes puedan llegar a otros
acuerdos.
Cuando el
arrendador es gran tenedor:
Procedimiento: El
arrendatario debe solicitar expresamente el aplazamiento temporal y
extraordinario en el pago de la renta, justificándolo con la documentación a la
que hemos aludido al inicio del artículo. Dispone del plazo de un mes desde el
día 1 de abril de 2020.
El arrendador, en
el plazo de 7 días laborables, deberá contestar expresamente al arrendatario
con una de estas dos opciones:
- Reducción
del 50 % de la renta mientras dure el estado de alarma y las mensualidades
siguientes si aquel plazo fuera insuficiente para cesar en la situación de
vulnerabilidad económica, con un máximo de cuatro meses.
- Aplazamiento
en el pago de la renta por el periodo que dure el estado de alarma y las mensualidades
siguientes, una a una, si aquel plazo
fuera insuficiente para salir de la situación de vulnerabilidad, hasta un
máximo de cuatro meses. El aplazamiento consistirá en fraccionar esas rentas
durante al menos tres años, pero siempre dentro del plazo legal de duración del
contrato o sus prórrogas. El aplazamiento es sin penalización ni intereses para
el arrendatario.
El arrendatario
podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias reguladas en el artículo
9, levantándose la moratoria en el momento en que obtenga la financiación que
se otorga en dicho programa
El artículo 7
regula un régimen de responsabilidad para los arrendatarios que hayan obtenido
una aplicación indebida de los
anteriores derechos.
Cuando el
arrendador NO es gran tenedor:
Procedimiento: El
arrendatario debe solicitar expresamente el aplazamiento temporal y
extraordinario en el pago de la renta, justificándolo con la documentación a la
que hemos aludido al inicio del artículo. Dispone del plazo de un mes desde el
día 1 de abril de 2020.
El arrendador en
el plazo de de siete días laborables deberá comunicar al arrendatario las
medidas de aplazamiento que acepta, las
alternativas que propone, o si no acepta ninguna medida.
Si no se acepta ninguna
medida de aplazamiento, y en cualquier caso, cuando el arrendatario esté en
situación económicamente vulnerable,
podrá acudir al programa de ayudas transitorias de financiación del artículo 9.
Así por tanto, en
caso de que el arrendador no sea gran tenedor, no existe obligación de aceptar moratoria
o rebaja alguna en el pago de la renta.
AYUDAS. art. 9 y siguientes
Se añaden varias
disposiciones sobre creación o ampliación de programas de ayuda a la vivienda
familiar.
El más novedoso es
el relativo a los artículos 9 y 10.
Se autoriza al
Ministerio de Transportes para que alcance un acuerdo con el ICO que desarrolle
una línea de avales con cobertura del Estado, para que las entidades bancarias
puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a personas en situación de
vulnerabilidad con plazo de devolución de hasta seis años y que podrá cubrir un
máximo de seis mensualidades de renta.
Por otra parte, se
añadirá al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021
regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, un nuevo programa de
ayudas al alquiler, denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar
el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda
habitual» que tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante
adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que,
como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas
transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los
supuestos de vulnerabilidad económica definidas.