EL TRIBUNAL SUPREMO SE PRONUNCIA SOBRE EL SIGNIFICADO DEBE ATRIBUIRSE A LOS TÉRMINOS “LIMITAR” O “CONDICIONAR” PARE VETAR EL ALQUILER TURÍSTICO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la interpretación que debe darse al artículo 17.12 LPH que constituye una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico, bastando una mayoría de 3/5 de los propietarios para prohibir el destino de las viviendas al alquiler vacacional. En concreto sobre si los términos “condicionar” o “limitar” comprenden la posibilidad de “prohibir” este uso turístico en las recientes Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 1233/2024 de 3 de octubre de 2024 [JUR\2024\369473] y 1232/2024 de 3 de octubre de 2024 [JUR\2024\369472].
Como afirma el Alto Tribunal el interés casacional se justifica porque existía una jurisprudencia contradictoria de las diferentes audiencias provinciales y porque no existía doctrina jurisprudencial que lo interpretase.
Esta era una de las dudas interpretativas que más controversia ha generado como decíamos en nuestro artículo web: https://salvatierra-abogados.com/la-posibilidad-de-prohibir-el-alquiler-turistico-por-las-comunidades-de-propietarios-y-las-dudas-juridicas-que-plantea-el-art-17-12-lph/
En definitiva, el Tribunal Supremo considera que los términos “limitar” y “condicionar” que el precepto utiliza sí permiten a las Comunidades de Propietarios prohibir con carácter absoluto el alquiler turístico.
“En definitiva, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.
Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase genera molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- como los que se exteriorizaron por el presidente de la comunidad de vecinos demandada y que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuestas por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.
En cualquier caso, tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU y con las mayorías legalmente exigibles.
Si nos movemos ahora en el estricto marco de la literalidad, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.
Por otra parte, sinónimo de limitar es también condicionar. No tiene sentido que cuando el legislador emplea ambos términos lo haga de forma redundante, y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el art. 17.12 de LPH. Este precepto constituye precisamente una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho. Si no, bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse, generándose entonces la problemática derivada de la imposición de condiciones que lo hiciesen inviable en la práctica con la rica problemática judicial e incremento de la litigiosidad que generaría.
No consideramos, en definitiva, que las únicas posibilidades que el art. 17.12 de la LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 de la LPH; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.
En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH, que operan como excepción al régimen de la unanimidad”.
La interpretación de la norma, que se hace por la audiencia, no es extensiva, sino declarativa del alcance y significado de tal precepto, bajo los criterios hermenéuticos antes expuestos”.
A mi juicio el Tribunal Supremo viene a “salvar” lo que omitió el legislador pues, aunque este fuera “el espíritu y finalidad de la norma” que propicia la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición -en palabras del tribunal-, la interpretación literal del precepto que realiza nos parece un tanto forzada.
Y ello porque si atendemos a una interpretación literal de la norma es evidente que no es lo mismo “prohibir”, que implica, a tenor del Diccionario de la RAE: “vedar o impedir el uso o la ejecución de algo”, que “limitar”, que se define como: “1.- Poner límites a algo. 2. Acortar, ceñir. 3. Fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien”; o “condicionar”, que implicaría: “hacer depender algo de una condición”.
Afirmar que prohibir equivale a fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien, en este caso la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite, es desde luego una interpretación extensiva o analógica del sentido literal de las palabras.
En todo caso, es importante la seguridad jurídica de disponer de un criterio en unificación de doctrina sobre la interpretación del precepto en este punto, pero quedan, sin embargo, como decíamos, cuestiones interpretativas importantes por resolver derivadas del artículo 17.12 LPH sobre las cuales el Tribunal Supremo no se pronuncia, como son: i) ¿Si se puede limitar el uso de alquiler turístico en locales comerciales o solo en viviendas?; ii) ¿Cuándo se entiende que tiene efectos retroactivos el acuerdo de la Junta de Propietarios?