COVID 19: SÍNTESIS DE LAS NUEVAS MEDIDAS PARA ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO E INDUSTRIA

El Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril ha introducido una serie de medidas relativas a la posibilidad de aplazar rentas de arrendamientos de local de negocio e industria, y en general para uso distinto de vivienda, afectados por la situación del COVID-19.

La exposición de motivos, en su página tercera, viene a indicar que no existe artículo en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que permita el impago de la renta, salvo el artículo 26, cuya aplicación analógica sería, a nuestro juicio, más que dudosa, pues tiene como presupuesto básico la existencia de obras que hagan inhabitable la vivienda, lo que claramente no presenta analogía con esta crisis sanitaria. También afirma que la aplicación de las normas del Código Civil a los supuestos de fuerza mayor y la cláusula «rebus sic stantibus«, pueden resultar respuestas no convenientes para abordar la presente situación, lo que justifica la aprobación del presente Real Decreto Ley.

Las medidas se encuentran reguladas en los artículos 1 a 5 del Real Decreto.

Antes de profundizar en los distintos supuestos, nos referiremos a las premisas básicas de aplicación de las nuevas medidas:

1) El Real Decreto sólo afecta a arrendamientos locativos para uso distinto de vivienda de conformidad con el artículo 3 de la LAU (actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, etc.)

Es necesario que el inmueble esté afecto a la actividad económica desarrollada por la PYME o autónomo (art. 3.1) arrendatario y afectado por las consecuencias del COVID-19

2) Nuevamente, y como ya sucedía con el anterior Decreto sobre arrendamientos de vivienda, las medidas van dirigidas solamente a PYMES y autónomos que, acogiéndonos a la terminología del anterior Decreto, desaparecida en éste, denominaremos en situación de «vulnerabilidad económica» (art. 3).

Son PYMES y autónomos en esta situación los que cumplan los siguientes requisitos:

  1. Para los autónomos: estar afiliado y en situación de alta en el RETA, RE de Trabajadores del Mar o en cualquiera de las Mutualidades sustitutorias del RETA, antes del 14 de marzo, y para las PYMES: no superar los límites del artículo 257.1 del RR 1/2010 de 2 de julio (Ley de Sociedades de Capital)
  2. Que la actividad haya quedado suspendida por la entrada en vigor del estado de alarma o por otras órdenes dictadas al amparo del mismo.
  3. Para el caso de que la actividad no se haya suspendido, que la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, se haya reducido al menos en un 75 %, respecto de la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en el año anterior.

3) Según el artículo 4, la acreditación de tal condición se hará:

  • Del requisito b) mediante certificado expedido por la AEAT u órgano competente de la Comunidad Autónoma en tal sentido sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • Del requisito c) mediante una «declaración responsable». El arrendador puede exigir la exhibición de libros contables que le permitan comprobar la veracidad de tal declaración.

Aclarados los anteriores conceptos, vayamos a los distintos supuestos:

El RDL distingue dos supuestos distintos, según quién sea el arrendador. Por un lado, el artículo 1 regula el supuesto en que el arrendador es «una empresa o entidad pública de vivienda» o un «gran tenedor«.

Entendemos que la mención a «una empresa o entidad pública de vivienda» quiere decir una «empresa pública de vivienda o entidad pública de vivienda» y no «cualquier empresa», siendo por tanto que la conjunción disyuntiva se limita a denotar equivalencia entre las empresas públicas de vivienda y las entidades de misma condición, pues de lo contrario, la redacción incluiría una coma para separar ambos tipos de sujetos en lugar de una «o».

Recordemos que, al igual que sucedía con el anterior RDL, se considera GRAN TENEDOR a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (la norma no aclara si arrendados o no) excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Por otro lado, el supuesto del artículo 2 aplica para el caso de que el arrendador sea alguien distinto del artículo 1.

En ambos supuestos se trata de una moratoria o aplazamiento de las rentas, nunca de una condonación.

Art.1. Arrendadores que sean grandes tenedores y entidades públicas de vivienda.

¿Qué se aplaza? Las rentas que se devenguen mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas, así como a las mensualidades siguientes, prorrogables de una en una, si aquel plazo fuese insuficiente, entendemos que para revertir la situación de suspensión de actividad o facturación inferior al 75 %, con un máximo de cuatro meses.

¿Cuándo se abonarán? Su pago se fraccionará a lo largo de los dos años siguientes a contar desde el momento en que supere el plazo de suspensión aludido o tras la finalización del cuarto mes (máximo plazo de suspensión) y siempre que quede dentro del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas.

El aplazamiento no generará intereses ni penalizaciones.

¿Cuándo puede solicitarse? Dentro del plazo de un mes a contar desde el día 24 de abril de 2020.

¿Está obligado el arrendador a aceptarlo? Sí, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo anterior de moratoria o reducción de renta. La aplicación será automática

Art.2. Otros arrendadores.

En el caso de otros arrendadores, el arrendatario dispone igualmente del plazo de un mes para pedir un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de las rentas, siempre que no se hubiera llegado ya a un acuerdo entre las partes, pero a diferencia del artículo anterior, el arrendador NO está obligado a aceptarlo, por lo que cualquier solución ha de pasar por el mutuo consentimiento.

Es por tanto un artículo vacío de contenido, por no contener ninguna norma imperativa.

En el segundo párrafo del artículo, se autoriza a las partes a que acuerden que la fianza entregada en su día se aplique a cuenta de las rentas que se devenguen, con la obligación por parte del arrendatario de reponer el importe de la fianza en el plazo de un año o antes de que termine el contrato, si el plazo de vigencia restante es inferior.

Recordemos que antes la fianza no podía aplicarse al pago de rentas debidas constante la vigencia del contrato de arrendamiento, prohibición que el RDL flexibiliza ahora en caso de que haya acuerdo para ello.

En definitiva, tenemos una moratoria que sólo aplica a autónomos y PYMES que hayan quedado en situación de falta de ingresos (por suspensión o disminución de facturación) y cuyos arrendadores sean grandes tenedores inmobiliarios. En el resto de los supuestos, habrá que confinar en la buena voluntad de las partes para llegar a un acuerdo.

CORONAVIRUS: ¿CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR?

Mucha gente nos esta preguntando sobre si el COVID-19 constituye un supuesto de caso fortuito o fuerza mayor.

Desde el punto de vista jurídico hay caso fortuito cuando el hecho es imprevisible, no se pudo prever, pero de haberlo hecho se hubiera podido evitar. Conforme tiene reconocido la jurisprudencia se aplica a sucesos imprevisibles tales como huelgas, guerras, incendios, accidentes, etc.

Y, hay fuerza mayor cuando el hecho es inevitable, no se pudo evitar, aunque se hubiera podido prever no era evitable. Lo que viene aplicándose por la doctrina y jurisprudencia a supuestos provenientes de la naturaleza o catástrofes naturales tales como terremotos, huracanes, tornados, etc. Por ejemplo, podremos adoptar medidas para paliar las consecuencias de un terremoto detectado por un sismógrafo, pero difícilmente podremos evitarlo.

Entre los criterios para su diferenciación se alude a la mayor o menor gravedad, la existencia de un hecho humano o un hecho de la naturaleza, o el origen del hecho considerando el caso fortuito como el acontecimiento tiene lugar en el interior de la empresa o círculo afectado por la obligación, mientras que en la fuerza mayor el acontecimiento se origina fuera, con violencia insuperable y que fuera de lo que debe preverse en el curso ordinario y normal de la vida.

En este sentido, parece que el COVID-19 o coronavirus tendría, a priori, la consideración de caso fortuito, es un suceso imprevisible que por desgracia nunca hubiéramos imaginado que nos situaría en el marco actual en que nos encontramos. Sin embargo, de haberse conocido con anterioridad ¿podría haberse evitado?

Pese a ello, la incertidumbre del día a día en que nos vemos inmersos, nos impiden efectuar  afirmaciones categóricas pues las declaraciones por parte de la OMS, en virtud del Reglamento Sanitario, que primero calificó el brote del coronavirus como una emergencia de salud pública de importancia internacional (ESPII), y posteriormente paso de su consideración de epidemia a pandemia, así como las acciones llevadas a cabo por los Estados a nivel mundial sobre confinamiento de la población, restricciones a las movilidad ciudadana, cierre de fronteras, etc., superan cualquier situación anterior de pandemia, por lo que finalmente serán los Tribunales los que tengan la última palabra.

No obstante, esta cuestión en teoría no afecta a los supuestos de responsabilidad contractual, pues tanto el caso fortuito como la fuerza mayor constituyen supuestos de exoneración de la responsabilidad del deudor en la responsabilidad contractual. Así, dispone el artículo 1105 del Código Civil que “fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables”. En ambos casos, a pesar de haberse verificado el incumplimiento de la prestación, el deudor quedaría exonerado de responsabilidad.

No ocurre lo mismo con los supuestos de responsabilidad extracontractual objetiva o responsabilidad por riesgo donde la eficacia liberatoria afecta únicamente a la fuerza mayor, pero no en aquellos supuestos de caso fortuito. Por ejemplo, en la responsabilidad del seguro en los accidentes de tráfico que quedaría exonerado en aquellos supuestos de fuerza mayor.

Por ello, es importante de cara a la cobertura de las pólizas de seguros que excluyen el aseguramiento en supuestos de fuerza mayor delimitar correctamente ante qué situación nos encontramos.

Ante cualquier duda no deje de consultar

INFORMACIÓN OFICINAS: COVID-19

Estimado Client@,

Como consecuencia del Estado de Alarma establecido mediante Real Decreto por el Gobierno que fue publicado en el BOE 15 de marzo de 2020, le informamos de que la actividad presencial  del despacho  se verá reducida a servicios mínimos, si bien continuaremos atendiéndoles por vía telefónica mediante llamada al 96.353.37.67 o al mail despacho@salvatierra-abogados.com.

Tal y como se establece en la disposición adicional segunda y cuarta del citado Real Decreto, tanto en el orden jurisdiccional como en el administrativo con carácter general se suspenden e interrumpen los plazos y términos. (con excepciones reducidas a derechos fundamentales, temas de violencia de género, medidas de protección del menor, diligencias penales urgentes,…).

Es por ello que con carácter general se suspende la actividad en nuestro despacho, si bien esta queda totalmente mantenida a través de los medios telemáticos, telefónicos, arriba indicados, así como a través del servicio de email del letrado director de su asunto.

Únicamente se concertarán reuniones con carácter privado que por la urgencia y necesidad sean necesarias, y en este caso se le informará por su letrado. En dichas reuniones se mantendrán las medidas de higiene y distanciamiento necesarias para preservar la salud de los intervinientes en las mismas.

En espera de que todo se normalice a la mayor brevedad, y con la esperanza de que esta situación se resuelva de la mejor manera posible, les mandamos un mensaje de solidaridad y esperanza.

Un cordial saludo.

Felices Fiestas¡

En Salvatierra abogados celebramos nuestro 20 aniversario, mandando un mensaje de agradecimiento a nuestros clientes y colaboradores por la confianza depositada todos estos años. Esperamos formar parte de vuestros éxitos muchos años más.

Os deseamos unas felices fiestas y un año nuevo repleto de oportunidades.

Ja fa vint anys …🎶🎶

Entre demandes, contestacions, visites, telefonades i whatsapps, sempre anem amb terminis i carreres des dels jutjats al despatx, per tal de donar l’abast a la feina diària com Advocats.

I així a totes hores, fins que l’altre dia dins del tràfec habitual, una de les companyes en aquestes tasques diàries, alçara el cap de la taula i ens assabentara que una setmana abans de Falles de 1998, vàrem obrir les portes del nostre despatx, amb el nom de «Salvatierra».

El temps passa volant, si, tenia raó, ja fa vint anys que l’equip funciona dia a dia, donant el millor saber als nostres clients i això mereix, encara que sense caure en massa bufes, ni mencions als èxits o anècdotes, sí que val almenys, un xicotet homenatge.

Tinguem en compter, com bé sabem, la majoria dels operadors jurídics, que moltes lleis no hi arriben a estar vigents tant de temps, per la qual cosa deixarem córrer l’article setmanal de temes jurídics per a un altre dia i celebrarem el nostre aniversari.

Cal parar un moment, encara que no massa  i assenyalar sobretot, la gran il·lusió amb la qual vàrem encetar aquest projecte.

Recordem que el despatx va nàixer fruit de moltes reflexions, ja que tots teníem alguns anys d’experiència i de formació abans en altres llocs i sentíem la necessitat de mamprendre aquest nou projecte.

Resulta molt emocionant vorer com després de vint anys, hem crescut com a professionals i maurat com a persones, sense perdre eixa il·lusió a què ens referíem inicialment.

Si hem de buscar una nota essencial que ens caracteritze com a col·lectiu, no pot ser una altra que; la de pensar en defensar sempre com el primer dia als nostres clients, però afegint sempre l’experiència que el temps ens ha donat com a professionals.

No sabem si un dia podrem escriure, allò que deia la cançó “ja fa vint anys que tinc vint anys”, però de segur que ho intentarem si els clients continuen fent costat amb la seua confiança el nostre treball.

Comprendreu que no podíem deixar córrer una data tan important per a nosaltres, sense compartir-la públicament.

Serà que estem entrant en una edat que ens dona certa perspectiva del temps i la seua importància.

 

El Tribunal Superior de Justicia anula una sanción administrativa de 240.000.-€.

La Administración competente impuso una sanción de más de 240.000.-€ a una empresa por presunta explotación de rocas y áridos sin autorización, contra la que se interpuso el correspondiente Recurso Contencioso Administrativo. En base a las pruebas practicadas y al argumento de la falta de alcance del Principio de Veracidad de las actas administrativas a los informes posteriores al acta de denuncia, el Tribunal acordó anular la sanción e impuso a la Administración la devolución del importe ya abonado con los intereses correspondientes.