SOBRE LAS NUEVAS DEMANDAS DE LOS BANCOS EN RECLAMACION DEL PRESTAMO IMPAGADO Y LA POSIBLE FALTA DE LEGITIMACIÓN

Se está gestando una práctica ciertamente injusta en los bancos a la hora de iniciar demandas de juicio ordinario en reclamación de la totalidad del préstamo que se declara vencido por resolución anticipada en caso de impago de varias cuotas.

Lo que antes era una ejecución hipotecaria que se dirigía contra el inmueble hipotecado en cuestión, y que terminaba en muchos casos con un acuerdo de cesión del bien en pago de deuda, ahora es una demanda de juicio ordinario por el IMPORTE TOTAL DEL PRÉSTAMO hipotecario CONTRA TODOS LOS BIENES PRESENTES Y FUTUROS DEL DEUDOR, pudiendo dirigirse no ya contra el bien hipotecado si no contra cualesquiera bienes del deudor que resulten más atractivos.

El debate base es el mismo: Si el banco me dio una hipoteca porque consideraba que el bien cubría el importe de su valor porque ahora puede dirigirse contra cualquiera de mis otros bienes si tal valor resulta insuficiente???. Pero ahora el debate va todavía más allá….Si el banco me dio un préstamo sobre una garantía hipotecaria y para ello constituimos un derecho real de hipoteca, porque ahora se dirige indiscriminadamente contra cualquiera de mis bienes sin ejecutar siquiera el bien hipotecado? El asunto trae cola…

Por ello, si su banco les está reclamando en un proceso ordinario o ejecutivo contacte con sus abogados, puede que ni siquiera sea su banco ya el titular del préstamo reclamado al haberse producido un cambio en el acreedor sin que le hayan informado al respecto. Es lo que está ocurriendo con las cesiones de los préstamos a Fondos de Inversión Inmobiliaria como consecuencia de muchas de las fusiones producidas.

En tal caso, como vienen declarando en muchas ocasiones nuestros Tribunales, si un banco ha cedido o titulizado una hipoteca deja de ser acreedor.

En consecuencia cabe deducir que las entidades financieras en el caso de haber cedido a un tercero -a un Fondo de Titulización- los derechos que tenía sobre una determinada deuda, ya no formarían parte de la relación contractual y por lo tanto no tendrían nada que reclamar a título personal. Incluso en alguna ocasión se ha llegado a declarar por los Tribunales la existencia de un posible delito de estafa procesal en un caso de titulación de hipoteca por haberse cedido el crédito y perder la legitimación activa sin informar al demandado.

 

CERCO A LA HIPOTECAS MULTIDIVISA

La hipoteca multidivisa fue otro de esos productos con el que los bancos, víctimas de sus propios excesos de liquidez y presas de sus necesidades de resultar competitivos, trataron de exprimir el mercado hipotecario, ofreciendo al cliente un producto que tenía un doble atractivo, que en este caso más bien debiéramos calificar de señuelo. Por una parte la posibilidad de hacerse con una hipoteca sujeta a un tipo de interés más bajo, puesto que las divisas cotizaban según el tipo de interés del LIBOR (Mercado Intercambiario de Londres) y por otra parte, la sugestión creada sobre el consumidor de que con este producto escalaba un peldaño más en su condición de avezado bróker de las finanzas, lo que le permitía obtener unas ventajas financieras que, simplemente, no estaban al alcance de los demás.

El precio pagado ha sido alto. Con la depreciación del euro frente al dólar, y por supuesto las demás divisas, esos préstamos dados, financiados, y cobrados en euros, pero denominados en divisas, han visto creer no solo sus cuotas de amortización, lo que sería previsible, sino también los principales objeto del propio préstamo, ya que la denominación en divisa no solo afectaba a la cuota mensual, sino al importe total pendiente de pago, por lo que mientras más se depreciaba el euro, más se debía, pese al pago puntual de las cuotas.

Si bien el Tribunal de Justicia Europeo declaró en fecha 20 de septiembre de 2017 que los prestamos multidivisa no debían considerase un instrumento financiero, y que por tanto no les era de aplicación la normativa MIFID, la sentencia del Pleno de la Sala del Tribunal Supremo de fecha 15 de noviembre de 2017 ha aclarado que tal hecho no excluye su sujeción a las normas generales de defensa del consumidor y usuario, y más concretamente al deber de trasparencia formal y material considerando su carácter de producto complejo.

Sobre tal premisa, el Tribunal Supremo ha concluido que en los préstamos multidivisa puede suceder que el prestatario, no vea disminuir el capital pendiente de pago en la medida en que está atendiendo los pagos, pudiendo incluso darse el caso de que ese capital pendiente de pago aumente respecto de la cantidad inicial. Es decir, que el cambio de la divisa conlleva un recálculo constante del capital prestado.

A tan perverso efecto se suman otros tantos, como la posibilidad de que la fluctuación de la divisa modifique el importe de las cuotas de tal manera que pueda resultar imposible su pago, considerando que los ingresos reales del prestatario son siempre en euros, y por tanto su economía es ajena a la divisa escogida.

Todo ello pude conllevar a la situación de que la deuda y las cuotas se disparen a cantidades totalmente desproporcionada respecto del valor del inmueble que se financió y le sirve de garantía. Cuestiones todas ellas fuera del alcance de la compresión de un consumidor medio no expresamente informado.

Por ello obligada a las entidades bancaria a cumplir su deber de información precontractual con especial celo, asegurándose que el consumidor no solo entiende el significado gramatical de aquello que firma, sino el alcance real y material de las consecuencias que de ello pudieran derivar, debiendo demostrar que han prestado información clara, expresa y documentada, sobre los mecanismos de funcionamiento y riesgos de la operación, no siendo bastante para ello ni la simple lectura de la escritura pública ni tampoco la entrega de la oferta vinculante.

Así pues, se abre la puerta a que los afectados por hipotecas multidivisas reclamen ante los Juzgados la redenominación de sus contratos a euros con el recalculo del capital pendiente de pago, que será el resultante de disminuir al importe prestado en euros, la cantidad amortizada hasta la fecha, también en euros.

 

 

 

 

LA FISCALIA DEFIENDE LA DEVOLUCION DEL AJD EN LAS DEMANDAS DE GASTOS HIPOTECARIOS

Todavía quedan esperanzas para los afectados que han presentado demanda solicitando la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios respecto a la reclamación del AJD, pues la Fiscalía Provincial de Valencia ha interpuesto recurso de casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo frente a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Novena, que desestimaba la devolución del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Así, como ya os informábamos a través de nuestra web http://salvatierra-abogados.com/, en el mes de noviembre la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia dictó Sentencia en un procedimiento de reclamación de gastos hipotecarios por la que consideraba que además de la totalidad de los gastos notariales, de registro, y de gestoría, la entidad bancaria debía devolver al prestatario el importe total abonado por éste en concepto de impuesto de actos jurídicos documentados.

Sin embargo, con posterioridad a dicha Sentencia, la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Valencia, sección especializada en mercantil y que asume los asuntos relacionados con las condiciones generales de contratación se atribuía la competencia para conocer sobre la cuestión y negaba la posibilidad de reclamar AJD en las demandas por nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios.

Dicha Sentencia de la Sección 9ª en la que negaba la devolución de los impuestos pagados por los solicitantes de un préstamo hipotecario, es la que ahora ha recurrido la Fiscalía Provincial en recurso de casación ante el Tribunal Supremo. Asimismo, con este recurso se pretende resolver en interés casacional una cuestión sobre la que existe jurisprudencia contradictoria entre distintas audiencias provinciales, e incluso entre distintas secciones de la propia Audiencia Provincial de Valencia.

BONOS ESTRUCTURADOS: NULIDAD POR FALTA DE INFORMACION

Nuestra socia ANA AÑON LARREY ha ganado una Sentencia contra BARCLAYS, actual CAIXABANK en virtud de la fusión por absorción operada en fecha 30 de marzo de 2015, por la que se condena a la entidad a abonar a un cliente particular clasificado como minorista la cantidad de casi un millón de euros por la venta de un producto estructurado y de riesgo elevado (BONO AUTOCANCELABLE RBS, SAN, BBVA), sin ofrecer la información suficiente sobre los riesgos del mismo, habiendo sufrido éste la pérdida del 90% sobre el valor de la inversión.

En términos generales, los bonos son títulos de deuda, que representan un derecho de cobro a favor del tenedor del título y reconocen la existencia de una deuda por parte del emisor del mismo. Las entidades que emiten estos títulos buscan conseguir fondos para financiar un proyecto, pagando un tipo de interés fijo o variable, pero definido, a lo largo de la vida de la emisión. En este tipo de productos, tanto la rentabilidad como el riesgo del producto tienen que ver con la calificación crediticia del emisor, y especialmente de su solvencia financiera, ya que este tipo de productos no están cubiertos por el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS, y por tanto su garantía será la que pueda aportar el emisor.

Dada su tipología, este tipo de instrumentos debe ser clasificado como PRODUCTO COMPLEJO Y DE RIESGO, con todas las consecuencias que se derivan de dicha clasificación a efectos de las medidas de protección al cliente adquiriente de tales productos que han establecido las diferentes normativas y en particular la denominada MIFID.

Por todo ello, la Sentencia considera que queda acreditado que la entidad bancaria no suministro información alguna, ni precontractual, ni contractual en el momento de la misma contratación, ni tampoco después. Esta prueba le incumbe a la entidad bancaria, que no ha vertido prueba alguna sobre la información suministrada, no bastando manifestar verbalmente que se ha hecho, sino que se tiene que probar de forma activa que la información ha sido puesta a disposición del cliente para que éste tenga conocimiento pleno del producto financiero, y mucho más cuando es de riesgo y complejo, como ocurre en el presente caso.

De manera que la entidad demandada actuó de forma negligente, en cuanto que obvió la información pertinente que le imponía la Ley, actuando con miras a su beneficio propio, sin importarle el cliente, entendiendo que dicha forma de proceder genera una responsabilidad contractual que fundamenta la resolución con indemnización de daños y perjuicios, entendiendo que hay un enlace lógico y racional entre los mismos y dicha conducta, que en este caso se centra en la falta de información, condenando a la demandada a la pérdida que ha sufrido la actora más los intereses legales.

 

LA AP VALENCIA CONCEDE LA DEVOLUCION DE AJD EN LAS DEMANDAS DE GASTOS HIPOTECARIOS

Hace escasos días la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia dictó Sentencia en un procedimiento de reclamación de gastos hipotecarios que va a servir como punto de partida de multitud de reclamaciones que hasta ahora no habían accedido a los tribunales.

El motivo principal es que el tribunal considera que además de la totalidad de los gastos notariales, de registro, y de gestoría, la entidad bancaria debe devolver al prestatario el importe total abonado por éste en concepto de impuesto de actos jurídicos documentados.

Hay que partir de que en el supuesto de autos el préstamo fue destinado a la adquisición de la vivienda habitual por lo que concurría en el reclamante la condición de consumidor.

La Sentencia de instancia declaraba la nulidad por abusiva de la clausula financiera de gastos a cargo del prestatario que incluía todos los conceptos anteriormente mencionados, condenando a la entidad bancaria a abonar la suma de todos los gastos indebidamente cobrados, los intereses legales desde la fecha de su abono y hasta el momento de su restitución y las costas del procedimiento.

Ante dicho fallo, como era de esperar recurrió la entidad bancaria alegando que la Sentencia vulneraba normativa específica respecto a gastos notariales, aranceles, y tributos (AJD),citando en cuanto a esto último la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, que interpretando el Reglamento del impuesto considera que el sujeto pasivo del mismo es el prestatario en el caso de escritura de constitución de préstamo.

Sin embargo, la Sala no acoge la tesis aducida por la entidad bancaria desestimando por completo las alegaciones de la misma.

Se ampara la Sala, a nuestro parecer acertadamente, en la Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, precedente jurisprudencial fundamental en estos supuestos.

El Alto tribunal estableció en dicha Sentencia que es el banco y no el prestatario el que debe pagar el referido impuesto. Al fin y al cabo el hecho imponible del impuesto es la escritura notarial la cual se formaliza por el interés de la entidad bancaria de constituir la garantía hipotecaria, único a quien beneficia, obligando el banco al prestatario a formalizar la misma, para tener un título ejecutivo en caso de impago. No olvidemos que la formalización del préstamo no requiere de escritura pública, y si ésta se formaliza es única y exclusivamente por el interés del banco de constituir la hipoteca.

Por último entiende la Audiencia Provincial de Valencia en relación a la obligación del pago del impuesto a cargo del prestatario, (prevista en el Reglamento del Impuesto) que el mismo contradice la ley del impuesto, y los jueces y tribunales no aplicaran las disposiciones contrarias a la Constitución, a la Ley y al principio de jerarquía normativa. (artículo 6 de la LOPJ)

En definitiva, con la reciente Sentencia se abre la puerta grande a la reclamación masiva de los consumidores por los gastos hipotecarios abonados, lo que saturará los juzgados de nuestra comunidad, como en años pasados ya ocurrió con las reclamaciones por determinados productos financieros. A demandar!!

RECLAMACION DE GASTOS HIPOTECARIOS: A VUELTAS CON EL AJD.

Como ya publicamos en un artículo anterior, a raíz de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015, que declara la nulidad de la cláusula incluida en las escrituras de préstamos hipotecarios, por la que las entidades financieras imponían al prestatario el pago de todos los gastos formalización de la hipoteca, este despacho ha procedido a iniciar las reclamaciones oportunas para lograr la devolución de todas las cantidades indebidamente satisfechas por sus clientes.

Así, el Tribunal Supremo declaró que la cláusula que repercuta al consumidor-hipotecante la obligación de asumir en exclusiva los gastos derivados de la intervención notarial y registral es abusiva. Por una lado, porque repercute al consumidor gastos de gestión que no le son imputables (art. 89.2 TRLGDCU). Por otro lado, porque imponen al consumidor gastos derivados de la preparación de la titulación que por naturaleza corresponden al empresario-prestamista [art. 89.3 a) TRLGDCU], toda vez que, tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Siendo así que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC)” (STS de 23 de diciembre de 2015; FJ quinto, h, 2). Finalmente, recalcó que el hecho de la cláusula atribuyera la totalidad de estos gastos al consumidor, sin reflejar una mínima distribución equitativa, comportaba un desequilibrio relevante en los derechos y obligaciones de las partes que el consumidor no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada (art. 82.1 TRLGDCU).

Sin embargo, la cuestión más controvertida en este momento la encontramos en la posible reclamación del pago de tributos, dado que existe una importante división tanto en la doctrina como en la jurisprudencia sobre quien resulta el obligado tributario del impuesto del AJD.

La aludida Sentencia de 23 de diciembre establece que esabusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.

Consecuencia de dicho pronunciamiento, parte de la doctrina se ha mostrado disconforme al considerar que la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) no es competente para determinar que el sujeto pasivo del préstamo hipotecario es la entidad prestamista, dado que, la cuestión del obligado tributario del impuesto de AJD en los préstamos hipotecarios ya fue resuelta por la Sala Tercera del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo), que es la competente, quien ha declarado que el sujeto pasivo de dicho Impuesto es el deudor hipotecario.

Sin embargo, otra parte de la doctrina y jurisprudencia considera que es lógico que sea el comprador quien se haga cargo del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales pero no así del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pues la entidad bancaria es quien tiene interés en que se formalice la póliza con garantía hipotecaria en escritura pública, habida cuenta que es la única forma de lograr la constitución de un título que servirá para acudir a un procedimiento ejecutivo en caso de impago de cuotas ((SAP de Pontevedra de 14 noviembre de 2016 (JUR 2016\268699)). Dicho sector considera que el art. 68 del TRLTP y AJD vulnera el art. 29 TRLITP y AJD así como el art. 31.1 CE y, en caso de consumidores el art. 89.3 TRLGDCU y la Directiva 93/13/CEE, al atribuir al prestatario la condición de sujeto pasivo del IAJD devengado por la constitución de un préstamo hipotecario.

Como decimos no existe una postura unánime en la jurisprudencia, menos todavía por parte de la Audiencia Provincial de Valencia que nos ocupa, motivo por el cual desde este despacho aconsejamos su reclamación en tanto se decida de forma uniforme sobre dicha cuestión, dado que, lo lógico es que la estimación de la nulidad de la cláusula de gastos no comporte imposición de costas procesales al reclamante.

PROTECCIÓN DEL DERECHO AL HONOR POR LA INCORRECTA INCLUSIÓN DE DATOS EN REGISTROS DE MOROSOS

Recientemente el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la protección del derecho al honor por la incorrecta inclusión de datos en registros de morosos, práctica esta llevada a cabo con bastante asiduidad y poco rigor por las empresas responsables de dichos registros.

En el supuesto enjuiciado una ciudadana reclamaba una indemnización por la incorrecta inclusión de sus datos en dos ficheros de morosos. El tiempo constatado que la actora estuvo incluida en los ficheros alcanzó los seis meses en uno de ellos, y en el segundo alcanzaba ya veintidós meses cuando se dictó la sentencia de primera instancia, sin que hubiese constancia de la exclusión de dicho fichero al tiempo de resolver la casación.

Con buen argumento la justiciable había recurrido al Tribunal Supremo indicando que la indemnización concedida por la Audiencia Provincial era insuficiente, y que no se habían tenido en cuenta los criterios de indemnización ya establecidos por la jurisprudencia de la Sala 1ª del Alto tribunal; esto es, el tiempo transcurrido con la anotación de los datos personales en los ficheros de morosidad y el número de entidades que consultaron los citados archivos. En el caso enjuiciado había quedado acreditado que tanto entidades financieras como empresas de servicios y suministros habían consultados los referidos registros.

La Sala 1ª del Alto tribunal estima el recurso de casación interpuesto, concediendo a la demandante la cantidad de 7000 euros, indemnización ya concedida en la instancia y que había sido minorada a 2000 euros por la Audiencia Provincial. La indemnización se basa en la jurisprudencia de dicha Sala que ha establecido que la indemnización no puede ser meramente simbólica.

El tribunal establece que en el supuesto de la inclusión de los datos de una persona en un registro de morosos sin cumplirse los requisitos de la LOPD es indemnizable la dignidad del sujeto en sus dos vertientes: en su aspecto interno o subjetivo y en el externo u objetivo consistente en la consideración de las demás personas, es decir, en la divulgación del dato. No es lo mismo que sólo hayan tenido conocimiento del mismo los empleados de la empresa acreedora y los de las empresas responsables de los registros de morosos o que por el contrario el dato haya sido comunicado a un número mayor o menor de asociados al sistema que hubieran consultado el registro.

También se considera indemnizable el quebranto y la angustia producida por las gestiones que haya tenido que realizar el afectado para lograr la rectificación o cancelación de los datos incorrectamente tratados.

En definitiva se le da por el Supremo un toque de atención a aquellas entidades que utilizan habitualmente y de forma arbitraria nuestros datos personales sin valorar el perjuicio ocasionado, lo que nos debe aleccionar, empujar, a denunciar más dichas situaciones.

 

¿NO SIEMPRE SON NULAS LAS CLAUSULAS SUELO SUSCRITAS CON CONSUMIDORES?

COMENTARIO A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 9 DE MARZO DE 2.017.

Recientemente, el Tribunal Supremo ha dictado Sentencia de 9 de marzo de 2017, en la que declara la validez de una clausula suelo inserta en préstamo hipotecario suscrito con consumidores y con la que parece dar un giro a su doctrina, dado que hasta la fecha había estado mayoritariamente resolviendo a favor de la nulidad de este tipo de cláusulas ya desde la famosa Sentencia de 9 de mayo de 2.013.

La Sentencia objeto de este comentario estudia el caso de dos consumidores que demandan contra la entidad la nulidad de la clausula suelo inserta en su préstamo hipotecario.

En la primera instancia los demandantes ven desestimada su demanda. En la segunda instancia, la Audiencia Provincial de Teruel confirma la sentencia, reiterando los mismos argumentos que el juez de primera instancia, al considerar que la prueba practicada demuestra que la cláusula suelo cumple con los requisitos de transparencia exigidos para su validez por, entre otros, los siguientes motivos:

  • No venir enmascarada en el contrato, sino mostrada como clausula principal del mismo, apareciendo resaltada en negrilla.
  • Considerar acreditado que el establecimiento de dicha cláusula fue negociado individualmente entre los actores y la entidad demandada, hasta el punto de que la misma aplicó un “suelo” inferior al tipo usual aplicado por la entidad, existiendo prueba que acreditaría dicha negociación.
  • Constar la advertencia legal de la Notaria autorizante a los contratantes sobre la cláusula de variación del tipo interés.

Por todo ello concluye que “los actores conocían con precisión el alcance y las consecuencias de la aplicación de la referida “cláusula suelo”, que negociaron individualmente y terminaron por aceptar en uso de su autonomía negocial”.

Contra la citada sentencia interponen recurso de casación con fundamento en la infracción de la jurisprudencia establecida en la sentencia del 9 de mayo de 2013, en concreto de los parámetros para aplicar el control de transparencia que en dicha sentencia se relacionan.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación mediante la sentencia objeto de este comentario, poniendo de relieve las siguientes cuestiones de interés:

1º.- Que para la legalidad de la cláusula suelo no es exigible el cumplimiento de todos y cada uno de los parámetros empleados por la sentencia 241/2013, de 9 de mayo, no tratándose de una relación cerrada y exhaustiva, de modo que en cada caso pueden concurrir unas circunstancias propias cuya acreditación, en su conjunto, ponga de relieve con claridad el cumplimiento o incumplimiento de la exigencia de transparencia.

2º.- Que en el caso de acciones individuales, a diferencia de las colectivas, “el juicio sobre la transparencia de la cláusula no tiene por qué atender exclusivamente al documento en el cual está inserta o a los documentos relacionados, como la previa oferta vinculante, sino que pueden tenerse en consideración otros medios a través de los cuales se pudo cumplir con la exigencia de que la cláusula en cuestión no pasara inadvertida para el consumidor y que este estuviera en condiciones de percatarse de la carga económica y jurídica que implicaba.”

3º.- Que si se declara probado que una clausula suelo ha sido establecida como resultado de una negociación individual, ello supone que no será aplicable la normativa y la jurisprudencia sobre cláusulas abusivas, al quedar en entredicho la propia cualidad de condición general de la contratación de la cláusula litigiosa por no tratarse de una clausula predispuesta por la entidad.

En definitiva, lo que esta sentencia está poniendo de relieve es que en acciones individuales (las entabladas directamente por el cliente contra la entidad), es imprescindible descender a las circunstancias concretas de cada caso porque clausula suelo será declarada legal si la entidad bancaria logra probar que el cliente era conocedor de su existencia, alcance y repercusiones. Y no solo eso, sino que si también se demuestra la existencia de una negociación individual en su establecimiento, dicha clausula no habría de ser considerada condición general de la contratación, quedando excluida la aplicación de la normativa y la jurisprudencia sobre cláusulas abusivas.

En conclusión, lo que esta sentencia evidencia es que para el Tribunal Supremo no todas las clausulas suelo firmadas con consumidores son automáticamente nulas, sino que cada caso en concreto debe estudiarse y resolverse individualmente.

Por este motivo, desde despacho recomendamos que previamente a interponer reclamación de nulidad de la cláusula suelo se realice una valoración de las circunstancias de cada caso, así como de la posible prueba a practicar en el juicio, resultando totalmente desaconsejable el planteamiento de reclamaciones atendiendo únicamente a criterios o alegaciones generales sobre la falta de trasparencia de la cláusula y sin un estudio pormenorizado de las circunstancias existentes en la contratación del préstamo hipotecario.

 

EL TS DENIEGA LA REVISION DE SENTENCIAS FIRMES SOBRE CLAUSULAS SUELO SIN RESTITUCIÓN INTEGRA.

Como ya hemos ido informando en artículos anteriores, la inicial limitación para la retroactividad en la devolución de cantidades por la nulidad de cláusula suelo que el Tribunal Supremo fijaba inicialmente a fecha 9 de mayo de 2013, ha sido posteriormente rectificada a raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 21 de diciembre de 2016, que confirma la retroactividad total de la nulidad de la cláusula suelo de manera que la devolución de lo abonado en virtud de las mismas habrá de producirse desde el inicio de la relación crediticia y no desde mayo de 2013, como venía sosteniendo nuestro más alto Tribunal Supremo.

A raíz de esta resolución comunitaria muchos clientes nos preguntabais qué pasaba con aquellas Sentencias que ya habían resuelto sobre la nulidad de la cláusula suelo pero no habían concedido la retroactividad total, si no que el efecto restitutorio de las cantidades ya pagadas en virtud de cláusulas suelo declaradas nulas se concedía hasta la fecha establecida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 como límite de la retroactividad.

¿Podía volver a reclamarse la retroactividad total hasta la fecha de la constitución o, sin embargo, estábamos ante un supuesto de cosa juzgada o preclusión de alegaciones del artículo 400 LEC?

Pues bien, estas dudas acaban de ser resueltas por la Sala Primera del Tribunal Supremo mediante Auto de 4 de abril de 2017, que inadmite a trámite una demanda que pretendía revisar una Sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torremolinos en octubre de 2016, Sentencia que declaraba la nulidad de la cláusula suelo pero condenaba a la entidad bancaria a devolver las cantidades cobradas únicamente desde el 9 de mayo de 2013.

El Auto del Tribunal Supremo rechaza el mecanismo de revisión de Sentencias firmes por considerar que “no se está ante los supuestos legales de revisión por el hecho de que un fallo judicial posterior establezca una jurisprudencia que sea incompatible con los argumentos que fundamentan el fallo de la sentencia anterior”. En este sentido, argumenta que la sentencia posterior no es un “documento” a efectos de lo previsto en la regulación de las demandas de revisión en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El Tribunal Supremo considera que no resulta de aplicación el artículo 510.2 LEC, tras la reforma por L.O. 7/2015, de 21 de julio, por la que se modifica la L.O. 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial. Y otorga prevalencia al principio de cosa juzgada, pues según manifiesta: “La aplicación de los principios de efectividad y equivalencia no determina en estos casos la revisión de las sentencias firmes por el hecho de que con posterioridad se haya dictado una sentencia por el TJUE que siente una doctrina incompatible con la de la sentencia firme del tribunal nacional”.

CLAUSULAS ABUSIVAS EN LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

PRESTAMOS HIPOTECARIOS Y CLÁUSULAS ABUSIVAS. RELACION DE POSIBLES CLAUSULAS ABUSIVAS HABITUALMENTE INCORPORADAS EN LAS ESCRITURAS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA.

A la luz de la más reciente jurisprudencia emanada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como la de nuestro Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales, dictada en aplicación de la normativa de protección de consumidores y condiciones generales de la contratación sobre los préstamos con garantía hipotecaria, se ha podido comprobar que casi la totalidad de préstamos hipotecarios concedidos hasta la fecha contienen alguna o varias cláusulas contrarias a dichas normas y que, por tanto, pueden ser declaradas abusivas y nulas.

En este artículo, nos vamos a limitar a relacionar brevemente las cláusulas que con más frecuencia suelen incorporarse a los préstamos hipotecarios y que podrían considerarse abusivas, indicando los efectos de dicha declaración caso que así se estimara. Tales clausulas son:

1º.- Clausulas de pago intereses remuneratorios de todo el capital pendiente de pago en caso de vencimiento anticipado de la deuda.

Esta cláusula faculta a la entidad para cobrar intereses remuneratorios que calcularán de conformidad con lo estipulado contractualmente sobre las cuotas anticipadamente vencidas o amortizadas.

Los efectos de la nulidad de esta cláusula es que la misma debe tener por no puesta en el contrato, quedando así la entidad prestamista privada de la posibilidad de exigir este pago.

2º.- Clausulas intereses de demora

Estos intereses tienen cierta consideración de sanción o pena, con la finalidad es indemnizar los perjuicios causados al acreedor por el deudo como consecuencia del retraso en el cumplimiento de la obligación.

La nulidad de la cláusula que establece los intereses de demora comporta que no deba producir efectos, sin que el Juez pueda moderarla o aplicar supletoriamente el límite establecido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria (3 veces el interés legal del dinero), por lo que su importe deberá ser detraído de la cantidad que reclame la entidad.

3º.- Clausula de capitalización intereses o anatocismo.

Es aquella por la que los intereses vencidos y no satisfechos se capitalizan, calculándose nuevos intereses sobre su importe.

Este tipo de clausula está expresamente prohibida por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria tras la reforma del año 2.013 y su nulidad tiene como consecuencia que la deuda reclamada por la entidad deba ser recalculada absteniéndose de computar en el principal los intereses vencidos.

4º.- Clausula del redondeo al alza del tipo de interés.

Hoy en día este tipo de cláusulas no se suelen dar y normalmente las entidades han cesado unilateralmente en su aplicación a los clientes, dado que vienen expresamente reconocidas como cláusula abusiva en el listado del art. 87-5 RLD 1/2007.

5º.- Clausula suelo o de límite a la bajada del interés variable.

A través de estas cláusulas las entidades se garantizan que en los préstamos a interés variable, las bajadas de interés no le perjudican por debajo del tipo de interés que como límite venga fijado en la escritura.

Respecto de estas cláusulas la Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013, de 9 de mayo, si bien declaró la nulidad de las clausulas suelo por falta de transparencia, denegó efectos retroactivos a este pronunciamiento, por lo que las entidades no debían devolver los intereses cobrados por la aplicación de estas cláusulas con anterioridad al 9 de mayo de 2.013. Esta limitación de los efectos de la nulidad ha sido recientemente revocada por el Tribunal de Justicia de Unión Europea mediante Sentencia de 21/12/2016.

Por tanto, las nulidad de estas clausulas obliga a las entidades a devolver las cantidades indebidamente cobradas mediante su aplicación.

6º.- Cláusula de vencimiento anticipado

Es cierto que las cláusulas de vencimiento anticipado en sí mismas no están prohibidas. Sin embargo, la simple lectura de las escrituras de préstamo hipotecario permite advertir que las entidades se reservan esta facultad para cualquier tipo de incumplimiento por parte del consumidor, por intrascendente que pueda resultar, tanto de obligaciones principales del contrato como accesorias, siendo ello contrario a la doctrina jurisprudencial que exige que esta facultad debe estar supeditada al incumplimiento por parte del consumidor de una obligación que revista carácter esencial y suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo.

En concreto, habitualmente en los préstamos hipotecarios la entidad prestamista se suele reservar esta facultad para los siguientes casos:

    • Por falta de pago de cualquier cuota o cantidad.
    • Por falta pago cuota seguro
    • Por enajenación o gravamen del inmueble sin consentimiento entidad
    • Por denegación inscripción registral de la escritura de hipoteca
    • Por alteración de la situación económica o solvencia del deudor
    • Por arrendamiento inmueble para vivienda

En todos estos casos puede estimarse que la cláusula de vencimiento anticipado así pactada es nula, por lo que no puede producir efectos ni la entidad declarar anticipadamente vencido el crédito en base a estos incumplimientos.

7º.- Clausula por la que la entidad impone al cliente todos los gastos constitución hipoteca e impuestos (notaria, registro, tasación, plusvalía, etc….).

Respecto de esta cláusula existe numerosa jurisprudencia que declara su nulidad y condena a las entidades a la devolución de las cantidades satisfechas por el cliente en tales conceptos cuyo abono debería haber correspondido a la entidad.

 8º.- Clausula gastos reclamación extrajudicial y judiciales.

Mediante esta cláusula la entidad impone al consumidor el pago de todos los gastos de reclamación, extrajudicial y judicial, como consecuencia de la ejecución hipotecaria.

Este tipo de cláusulas también han sido objeto de varios pronunciamientos judiciales en los que han sido tachadas de nulas y abusivas, por lo que deben tenerse por no puestas en el contrato ni han de desplegar sus efectos.

En definitiva, a juicio de este despacho, existe en la actualidad una consolidada doctrina jurisprudencial, así como suficientes fundamentos legales que permiten la declaración de nulidad por abusividad de parte de las condiciones contractuales impuestas por las entidades en las escrituras de préstamos hipotecarios. De este modo, en algunos casos el cliente tendrá derecho a la devolución de cantidades indebidamente abonada y, en otros casos, si la entidad estuviere ejecutando la deuda, el cliente podrá minorar el importe reclamado o incluso paralizar la ejecución judicial.