COVID-19: SÍNTESIS DE MEDIDAS INTRODUCIDAS PARA LOS ARRENDAMIENTOS

El  Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo ha introducido una serie de medidas relativa a la posibilidad de paralizar desahucios, prorrogar y aplazar o condonar rentas relativas a arrendatarios de vivienda afectados por la situación del COVID-19.

Las medidas se encuentran reguladas en los primeros 15 artículos del Real Decreto,  con un desarrollo prolijo y reglamentarios, por lo que conviene hacer una breve síntesis, que nos ayude a entender el sistema, sin perjuicio de una posterior profundización.

Con carácter previo debemos definir tres conceptos:

1) El Real Decreto sólo afecta a arrendamientos para VIVIENDA HABITUAL.

2) Persona en situación de VULNERABILIDAD ECONÓMICA (art 5) son aquellas personas en las que concurran de forma conjunta los siguientes requisitos:

  1. Que el arrendatario entre en situación de paro o  ERTE, y si es empresario, haya tenido que reducir su jornada por motivos de cuidado u «otras circunstancias similares» que supongan perdida sustancial de ingresos, de modo que por la unidad familiar  no se alcancen los siguientes ingresos:
  2. 3 veces el IPREM + 10 % por cada hijo, (15 % en caso de familia monoparental) + 10 % por cada miembro mayor de 65 años.
  3. 4 veces el IPREM si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33 %
  4. 5 veces el IPREM en caso de que la discapacidad intelectual  superior al 33 %, física superior al 65 % o incapacidad para una actividad laboral.
  • Que la renta + gastos + suministros (luz, gas, agua, telefonía y comunidad de propietarios) resulte igual o superior al 35 % de los ingresos netos de la unidad familiar.
  • No hay vulnerabilidad cuando alguien de la unidad familiar es titular  o usufructuario de otra vivienda en España salvo que sea de una parte alícuota recibida por herencia o no puedan disponer de ella por separación, divorcio u otra causa ajena a su voluntad.

La persona en situación de vulnerabilidad debe acreditarlo mediante:

  • Certificado del situación de desempleo.
  • En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado de la AEAT de  cese de actividad declarada por el interesado.
  • Libro de familia o pareja de hecho. Certificado de de las personas empadronadas con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.
  • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según  este real decreto-ley.

Si debido al estado de alarma no se puede obtener alguno de esos documentos, puede sustituirlo por una declaración responsable que justifique la imposibilidad, pero luego tiene un mes desde el fin del  estado de alarma para  aportar los documentos

3) GRAN TENEDOR (art. 4)  Es gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros (la norma no aclara si arrendados o no)  o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Aclarados los anteriores conceptos, vayamos a los distintos supuestos :

SUSPENSIÓN DE LANZAMIENTOS art.1

Aplicable solo a arrendatarios en situación vulnerable sobrevenida por los efectos del COVID-19 con independencia de  quien sea el arrendador.

Cuando haya algún desahucio y el arrendatario demuestre estar en situación vulnerable por los efectos del COVID-19 y que no haya podido encontrar otra vivienda (solución habitacional) se suspenderá la vista o el  lanzamiento por el tiempo que el Letrado de la Admón. estime necesario, plazo que se fijará en el decreto de suspensión, y que tendrá en cuenta el informe de los servicios sociales, a los que deberá dar cuenta,  siendo en todo caso el plazo máximo de 6 meses.

Si el arrendador también fuese  a su vez, persona vulnerable, deberá también comunicarlo al Letrado de la Admón. para que éste lo comunique a servicios sociales y se tenga en cuenta a la hora de fijar el plazo de suspensión.

Procedimiento: El interesado debe solicitarlo en el procedimiento y acreditar su situación de vulnerabilidad.

PRORROGA DEL  PLAZO DE LOS CONTRATOS art. 2

Aplicable a todos los contratos  de arredramiento de vivienda.

En todos los contratos  en los que el plazo del arriendo, de sus prórrogas legales o tácitas (arts. 9.1 y 10.1 LAU) venciese en el periodo comprendido entre la entrada en vigor  del Real Decreto (1 abril)  hasta dos meses después de finalizar el estado de alarma podrá aplicarse una prórroga extraordinaria del plazo del arriendo por un periodo máximo de seis meses.

Procedimiento: El arrendatario debe solicitarlo expresamente, y en ese caso el arrendador debe aceptarlo, salvo que se pacte otra acuerdo entre ellos.

APLAZAMIENTO (MORATORIA) EN EL PAGO DE LA RENTA. art 3, 4 , 7 y 8

Aplicable solo a arrendatarios en situación económica vulnerable sobrevenida por los efectos del COVID-19. Los efectos son distintos según si el arrendador es gran tenedor o no.

Las siguientes posibilidades lo son sin perjuicio de que las partes puedan llegar a otros acuerdos.

Cuando el arrendador es gran tenedor:

Procedimiento: El arrendatario debe solicitar expresamente el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, justificándolo con la documentación a la que hemos aludido al inicio del artículo. Dispone del plazo de un mes desde el día 1 de abril de 2020.

El arrendador, en el plazo de 7 días laborables, deberá contestar expresamente al arrendatario con una de estas dos opciones:

  1. Reducción del 50 % de la renta mientras dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente para cesar en la situación de vulnerabilidad económica, con un máximo de cuatro meses.
  2. Aplazamiento en el pago de la renta por el periodo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, una a una,  si aquel plazo fuera insuficiente para salir de la situación de vulnerabilidad, hasta un máximo de cuatro meses. El aplazamiento consistirá en fraccionar esas rentas durante al menos tres años, pero siempre dentro del plazo legal de duración del contrato o sus prórrogas. El aplazamiento es sin penalización ni intereses para el arrendatario.

El arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias reguladas en el artículo 9, levantándose la moratoria en el momento en que obtenga la financiación que se otorga en dicho programa

El artículo 7 regula un régimen de responsabilidad para los arrendatarios que hayan obtenido una  aplicación indebida de los anteriores derechos.

Cuando el arrendador NO es gran tenedor:

Procedimiento: El arrendatario debe solicitar expresamente el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, justificándolo con la documentación a la que hemos aludido al inicio del artículo. Dispone del plazo de un mes desde el día 1 de abril de 2020.

El arrendador en el plazo de de siete días laborables deberá comunicar al arrendatario las medidas de aplazamiento que acepta,  las alternativas que propone, o si no acepta ninguna medida.

Si no se acepta ninguna medida de aplazamiento, y en cualquier caso, cuando el arrendatario esté en situación  económicamente vulnerable, podrá acudir al programa de ayudas transitorias de financiación del artículo 9.

Así por tanto, en caso de que el arrendador no sea gran tenedor, no existe obligación de aceptar moratoria o rebaja alguna en el pago de la renta.

AYUDAS. art. 9 y siguientes

Se añaden varias disposiciones sobre creación o ampliación de programas de ayuda a la vivienda familiar.

El más novedoso es el relativo a los artículos 9 y 10.

Se autoriza al Ministerio de Transportes para que alcance un acuerdo con el ICO que desarrolle una línea de avales con cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a personas en situación de vulnerabilidad con plazo de devolución de hasta seis años y que podrá cubrir un máximo de seis mensualidades de renta.

Por otra parte, se añadirá al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual» que tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica definidas.

¿PUEDO SUSPENDER EL CONTRATO DE TRABAJO DE LA EMPLEADA DEL HOGAR?

No se aplican los ERTE a las empleadas del hogar.

La declaración del estado de alarma ha provocado la paralización de muchas actividades lo que ha llevado a la realización de múltiples ERTEs que son expedientes de regulación de empleo con carácter temporal. Además, el Consejo de Ministros ha aprobado, entre otras medidas, la aprobación de una regulación específica para la realización de ERTEs exprés con una tramitación acelerada.

Para las familias que nos están preguntando la posibilidad de aplicar dichas medidas a las empleadas del hogar informar que, en principio las empleadas de hogar no están exentas de seguir prestando sus servicios de manera unilateral, salvo supuestos justificados de baja o enfermedad o incluso la infección de alguno de los miembros del domicilio familiar que pudiera suponer riesgo de contagio.

Sin embargo, aunque el confinamiento declarado por el coronavirus ha determinado que en la práctica sean muchas familias las que han decidido que la empleada del hogar no acuda al domicilio, la respuesta sobre la posible aplicación de una suspensión temporal del contrato de trabajo decidida de manera unilateral por el empleador la respuesta es negativa, dado que las empleadas de hogar están acogidas a un régimen especial que no contempla las prestaciones por desempleo.

En este sentido, la web del Ministerio de Trabajo y Economía Social recoge que las situaciones sobrevenidas no se contemplan como causa de extinción del contrato en el caso de las empleadas del hogar. Se aplicaría entonces como causa de extinción la relativa al desistimiento del empleador, que implica el pago de una indemnización de doce días de salario por año de servicio, con el límite de seis mensualidades. No obstante, la indemnización de doce días sólo se aplica a los contratos que se concierten a partir del 1/1/2012. Para los contratos anteriores la indemnización es de siete días de salario por año de servicio, también con el límite de seis mensualidades.

Otra opción que recomendamos es alcanzar acuerdos laborales temporales entre empleador y empleada para sobrellevar la situación actual.

Ante cualquier duda no deje de consultar con su abogado.

COVID-19: Real decreto-ley de medidas de protección económica y social

La situación provocada por el Corona Virus Covid 19, la declaración de estado de alarma y las medidas de aislamiento social derivadas del mismo están teniendo profundas repercusiones en el ámbito del derecho del trabajo. La imposibilidad de abrir distintos comercios y centros de trabajo provoca una súbita restricción de los ingresos corrientes de las empresas,  que les imposibilita atender el pago de los gastos laborales – entre otros – de su actividad empresarial.

Las medidas legales adoptadas hasta el momento pretenden potenciar el mantenimiento de los puestos de trabajo  en lugar de las extinciones de las relaciones laborales, toda vez que se confía en que la situación actual sea coyuntural y durante un ¿breve? periodo de tiempo.

Las medidas adoptadas en el Consejo de Ministros celebrado el pasado día 17 de marzo intentan flexibilizar la legislación laboral, adaptándola a las circunstancias extraordinarias en que nos encontramos, facilitando la realización de expedientes de regulación de trabajo temporales en el plazo de siete días.

El Real Decreto Ley 8/2.020, publicado en el BOE hoy 18 de marzo, contempla las medidas de flexibilización antedichas, regulando las suspensiones de contrato y reducciones de jornada que tengan su causa directa en pérdidas de actividad como consecuencia del COVID-19, incluida la declaración del estado de alarma, considerándolas como provenientes de una situación de fuerza mayor.

El inicio del procedimiento para la suspensión de contratos de trabajo o reducción de jornada por parte de la empresa se iniciará por  solicitud a la autoridad laboral,  a la que se acompañará de un informe relativo a la vinculación de la pérdida de actividad como consecuencia del COVID-19, que será supervisado para comprobar la existencia de la causa alegada.  Simultáneamente se notificará la misma a los trabajadores o a sus representantes.

La resolución de la autoridad laboral sobre la existencia de la causa alegada  se dictará en el plazo de cinco días desde la solicitud y deberá limitarse a constatar la existencia, cuando proceda, de la fuerza mayor alegada por la empresa, correspondiendo a ésta la decisión sobre la aplicación de medidas de suspensión de los contratos o reducción de jornada, que surtirán efectos desde la fecha del hecho causante de la fuerza mayor.

Se flexibilizan igualmente los requisitos de tramitación de los ERTES  por causas económicas, técnicas, organizativas y de producción que se relacionen así mismo con el COVID-19,  como pueden ser por ejemplo los que se deriven de una pérdida de ventas que afecte a la producción empresarial, o la existencia de pérdidas económicas para la empresa.

Los expedientes por fuerza mayor suponen una exoneración de la obligación de cotizar a la Seguridad Social para empresas de menos  de 50 trabajadores, y del  75 % si la empresa tuviera más de dicho número de empleados, todo ello  a instancia del empresario, previa comunicación de la identificación de los trabajadores y período de la suspensión o reducción de jornada.

Los trabajadores afectados accederán a la prestación de desempleo , aunque carezcan del período de ocupación cotizada mínimo necesario para ello, que además no computará  a los efectos de consumir los períodos máximos de percepción establecidos. Se trata de dos potentes medidas que buscan el apoyo económico de las personas afectadas.

El citado Real Decreto establece además el carácter preferente del trabajo a distancia, si resulta técnica y razonablemente posible para las empresas, en consonancia con las medidas de aislamiento social adoptadas, e, igualmente un derecho de adaptación de la jornada laboral para quienes acrediten deberes de cuidado por circunstancias excepcionales relacionadas con el COVID-19, suavizando  así mismo los requisitos de acceso de los trabajadores autónomos a la prestación extraordinaria por cese de actividad.

En definitiva se ofrecen importantes herramientas – modificando las ya existentes – para que las empresas puedan hacer frente a los retos económicos derivados de la pandemia, para lo que SERÁ NECESARIA LA ACTUACIÓN EMPRESARIAL A TAL EFECTO, pues en modo alguno operan con carácter automático.

Cualquier duda consulte con su abogado.

Ley de segunda oportunidad para las personas físicas: en funcionamiento el nuevo Juzgado de Instancia 29 especializado en concursos de personas físicas.

Nuestra socia Ana Añon Larrey ya ha intervenido como letrada de un cliente en un concurso de persona física que se lleva a cabo en el nuevo Juzgado de Instancia número 29 de Valencia que tiene, entre otras competencias asignadas, la tramitación de los concursos de personas naturales que no sean empresarios, cuya competencia corresponda a los Juzgados de Primera Instancia de Valencia según Acuerdo de 21 de noviembre de 2019, de la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial (BOE 3-12-2019).

El Juzgado de Primera Instancia número 29 de Valencia entró en funcionamiento el pasado 31 de diciembre de 2019, ubicado en la planta 5ª de la Ciudad de la Justicia de Valencia.

Como ya dijimos en un artículo anterior (http://salvatierra-abogados.com/ley-de-segunda-oportunidad/) la ley de segunda oportunidad tiene como finalidad que el deudor tenga la posibilidad de reincorporarse en un futuro a la sociedad limpiamente, sin tener el temor a ser sujeto de embargos y reclamaciones judiciales. Si bien en aquel artículo afirmábamos que el proceso podía implicar ciertas dificultades, vista la experiencia actual, podemos afirmar que está funcionando de manera bastante ágil y dinámica.

La unificación de los concursos de personas físicas, que no sean empresarios, en un mismo Juzgado servirá para evitar la disparidad de criterios existentes hasta la fecha en los diferentes Juzgados de Instancia, así como, confiemos, para sentar doctrina en cuestiones de actualidad tan relevantes como la vivienda habitual del deudor concursado.

¿Qué ocurre con la vivienda habitual del deudor persona física que entra en concurso, hay que liquidarla o se puede respetar en la liquidación siempre que pueda cumplir con el pago de las cuotas del préstamo?

Sobre este tema tan delicado había existido disparidad de criterios hasta la fecha, dado que la Ley Concursal parte del supuesto de “liquidar todo el patrimonio del deudor”, incluida la vivienda habitual. Sin embargo, algunos Juzgados estaban admitiendo que la vivienda habitual no se incluyera en el activo a liquidar siempre que se dieran las siguientes circunstancias: que el deudor tuviera una capacidad económica mínima para seguir pagando las cuotas del préstamo hipotecario que grava la vivienda; y que, el valor de la vivienda fuera igual o inferior al importe de la hipoteca.

En definitiva, que se demuestre que con la venta de la vivienda habitual no se lograría obtener beneficios para el concurso y, por consiguiente, que no se causa perjuicio alguno a los acreedores.

Con la atribución de competencias a un único Juzgado de Instancia confiemos que podamos asegurar un mismo criterio jurídico a nuestros clientes.

RDL 7/2019 DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

El pasado día 5 de marzo se publicó en el Boletín Oficial del Estado el RDL de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. La citada norma no ha estado falta de críticas al Gobierno, desde distintos sectores políticos y económicos,  en los que se ha calificado dicha medida legislativa como eminentemente electoralista dada su publicación una vez disueltas las Cortes Generales, teniendo que ser ratificada por la mesa permanente del Congreso.

El uso y abuso del Real Decreto Ley ha sido una práctica utilizada por todos los gobiernos, si bien hay que reconocer que en los últimos tiempos su utilización ha sido desmesurada.

No obstante el gobierno subraya el requisito de extraordinaria necesidad y la urgencia de esta medida legislativa en varios factores, como la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares, el incremento de los precios del mercado de la vivienda, la escasez del parque de vivienda social, el elevado crecimiento del número de desahucios, y finalmente las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con  discapacidad y movilidad reducida.

Entrando en materia mencionaremos las modificaciones más destacables en relación a la normativa anterior:

  • Extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se establece en 5 años el periodo de prórroga obligatoria salvo en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso se fija un plazo de 7 años. En cuanto a la prórroga tácita, llegado el caso sin denuncia de ninguna de las partes, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más.
  • Si durante los 5 primeros años de duración del contrato,-o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica- el derecho del arrendador quedara resuelto, (por sentencia judicial, ejercicio de derecho de opción de compra, ejecución hipotecaria..etc) el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco años o siete años respectivamente.
  • El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, durante los 5 primeros años de vigencia del contrato o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
  • En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 años o 7 en el caso de arrendador persona jurídica, podrá pactarse que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.
  • Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados, en defecto de pacto no se aplicará actualización de rentas.
  • La realización de obras de mejora una vez transcurrido el plazo de 5 ó 7 años dará derecho al arrendador a elevar la renta proporcionalmente al coste de las obras, sin que dicho aumento pueda ser superior al 20% de la renta vigente.
  • Será obligatoria la exigencia de la fianza en metálico, equivalente a una mensualidad de renta en el caso del arrendamiento de viviendas y de dos en el caso de arrendamiento para uso distinto.

El Real Decreto Ley también modifica diversos aspectos de la ley de Propiedad Horizontal relativos a obras de conservación, reparación y rehabilitación que faciliten la accesibilidad universal, a favor de personas con discapacidad o mayores de 70 años como rampas, ascensores y otros dispositivos mecánicos.

Quedan también modificados distintos artículos de la Ley de enjuiciamiento civil relativos al juicio de desahucio, así como de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales introduciendo tres medidas en relación al impuesto de bienes inmuebles.

Cada cual que valore libremente el carácter de urgente necesidad del citado texto legal, seguro que como en muchas materias las opiniones serán muy diversas. Al fin y al cabo la libertad de pensamiento es uno de los pilares fundamentales de nuestro maltrecho y criticado texto constitucional, imperfecto pero válido y base fundamental de nuestro sistema democrático.

 

NUEVA SENTENCIA GANADA POR EL DESPACHO QUE CONDENA AL PAGO DE AJD

NUEVA SENTENCIA de SALVATIERRA ABOGADOS a través de su Letrada Ana Añón Larrey que consigue la condena de la entidad bancaria al pago de impuestos AJD, tras declarar la nulidad de la cláusula de gastos.

Si bien con anterioridad se había obtenido Sentencia por la que se declaraba la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y se condenaba a restituir los impuestos por AJD, no obstante, ya dijimos que dicha Sentencia estaba dictada con anterioridad a la reunificación de doctrina efectuada por Sentencia de fecha 27 de noviembre de 2018.

Sin embargo, la novedad de la Sentencia actual consiste en que condena a la entidad bancaria a la restitución del pago de AJD abonado por el prestatario, a pesar de la reunificación de doctrina de la Sala Tercera del Tribunal Supremo contraria a esta postura, por considerar que en la citada Sentencia “no existe referencia alguna al cambio normativo operado por Real Decreto-Ley 17/2018, cuya entrada en vigor se produce con anterioridad a la referida Sentencia”.

Por tanto, considera que lo establecido en la Sentencia del Pleno resulta contradictorio con la nueva normativa legal, sobre la que no puede prevalecer. Y, dado que la voluntad del legislador se manifiesta en el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el sentido de dar nueva redacción al artículo 29 del citado Texto Refundido, estableciendo, en su párrafo segundo que «Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista«, cabe concluir que, correspondiendo el pago del IAJD al prestamista, y habiendo sido atribuido abusivamente al prestatario, deberá serle reintegrado su importe.

El Juzgado de Primera Instancia 25 Bis de Valencia condena a la entidad bancaria al pago del impuesto AJD.

El despacho SALVATIERRA ABOGADOS a través de su Letrada Ana Añón Larrey ha logrado una Sentencia que resulta de interés dada la controversia e inseguridad jurídica que sigue latente en materia de nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y, en concreto, sobre la posible devolución del impuesto de AJD.

Así, en fecha 26 de noviembre de 2018 se ha dictado Sentencia por el Juzgado de Instancia 25 bis de Valencia por la que se declara la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios anexa a un contrato de compraventa con subrogación y novación de préstamo hipotecario.

Lo novedoso de dicha Sentencia es que en virtud de la cláusula declarada nula condena a la entidad bancaria a restituir, además de los gastos notariales, registrales y de gestoría, la cantidad satisfecha en concepto de impuestos por AJD.

La citada Sentencia que, no obstante esta dictada con anterioridad a la reunificación de doctrina, considera que el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el artículo 29 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para determinar que el sujeto pasivo, cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, sea el prestamista (entidad bancaria), avala el criterio establecido en el Sentencia de la Sala 3ª del TS nº 1505/2018, de 16 de octubre, reiterado en las posteriores de 22 y 23 de octubre. Por tanto, cabe concluir que, correspondiendo el pago del IAJD al prestamista, y habiendo sido atribuido abusivamente al prestatario, deberá serle reintegrado su importe.

EXENCIÓN DE LA PRESTACIÓN POR MATERNIDAD EN EL IRPF

Se ha dictado recientemente Sentencia por el Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, de fecha 3 de octubre de 2.018 por la que se establece que las prestaciones públicas, incluidas aquellas a cargo del el I.N.S.S. (Instituto nacional de la Seguridad Social), están exentas del pago del I.R.P.F. sin distinción alguna acerca de cuál sea el organismo que las satisfaga.

Ello con independencia de que las mismas sean satisfechas por los Ayuntamientos , Comunidades Autónomas o cualquier organismo público , por entender que la exención que se contempla en el art 7 de la Ley del Impuesto de la Renta no establece salvedad alguna en función del organismo público que las satisfaga.

 

El meritado artículo señala;

 

Artículo 7. Rentas exentas.

 

Estarán exentas las siguientes rentas:

…Igualmente estarán exentas las demás prestaciones públicas por nacimiento, parto o adopción múltiple, adopción, hijos a cargo y orfandad.

También estarán exentas las prestaciones públicas por maternidad percibidas de las Comunidades Autónomas o entidades locales.”

 

El fundamento Jurídico Tercero establece el criterio del Tribunal Supremo sobre la materia, atendiendo a distintos criterios hermenéuticos, gramaticales y sistemáticos para concluir señalando;

 

«…TERCERO.- Posición de la Sala.

La cuestión a resolver es meramente jurídica y consiste en interpretar si la prestación por maternidad a cargo del INSS puede incardinarse en el supuesto previsto en el párrafo tercero letra h del artículo 7 de la LIRF, cuando dispone que «Igualmente estarán exentas las demás prestaciones públicas por nacimiento, parto o adopción múltiple, adopción, hijos a cargo y orfandad»….

La prestación por maternidad es el subsidio que gestiona la Seguridad Social que trata de compensar la pérdida de ingresos del trabajador a consecuencia del permiso de descanso por el nacimiento de un hijo, adopción, tutela o acogimiento, y durante ese periodo el contrato de trabajo queda en suspenso interrumpiéndose la actividad laboral; y a tenor del artículo 177 de dicha norma, se consideran situaciones protegidas la maternidad, la adopción, la guarda con fines de adopción y el acogimiento familiar, de conformidad con el Código Civil o las leyes civiles de las comunidades autónomas que lo regulen.

En consecuencia la prestación por maternidad puede incardinarse en el supuesto previsto en el párrafo tercero de la letra h del artículo 7 de la LIRPF, y por ello el recurso de casación ha de ser desestimado y establecer como doctrina legal que «las prestaciones públicas por maternidad percibidas de la Seguridad Social están exentas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.»…»

Equiparando en definitiva el tratamiento que debe recibir las que tienen su origen en el Sistema de Seguridad Social con las percibidas de otros organismos públicos.

 

SOBRE LAS NUEVAS DEMANDAS DE LOS BANCOS EN RECLAMACION DEL PRESTAMO IMPAGADO Y LA POSIBLE FALTA DE LEGITIMACIÓN

Se está gestando una práctica ciertamente injusta en los bancos a la hora de iniciar demandas de juicio ordinario en reclamación de la totalidad del préstamo que se declara vencido por resolución anticipada en caso de impago de varias cuotas.

Lo que antes era una ejecución hipotecaria que se dirigía contra el inmueble hipotecado en cuestión, y que terminaba en muchos casos con un acuerdo de cesión del bien en pago de deuda, ahora es una demanda de juicio ordinario por el IMPORTE TOTAL DEL PRÉSTAMO hipotecario CONTRA TODOS LOS BIENES PRESENTES Y FUTUROS DEL DEUDOR, pudiendo dirigirse no ya contra el bien hipotecado si no contra cualesquiera bienes del deudor que resulten más atractivos.

El debate base es el mismo: Si el banco me dio una hipoteca porque consideraba que el bien cubría el importe de su valor porque ahora puede dirigirse contra cualquiera de mis otros bienes si tal valor resulta insuficiente???. Pero ahora el debate va todavía más allá….Si el banco me dio un préstamo sobre una garantía hipotecaria y para ello constituimos un derecho real de hipoteca, porque ahora se dirige indiscriminadamente contra cualquiera de mis bienes sin ejecutar siquiera el bien hipotecado? El asunto trae cola…

Por ello, si su banco les está reclamando en un proceso ordinario o ejecutivo contacte con sus abogados, puede que ni siquiera sea su banco ya el titular del préstamo reclamado al haberse producido un cambio en el acreedor sin que le hayan informado al respecto. Es lo que está ocurriendo con las cesiones de los préstamos a Fondos de Inversión Inmobiliaria como consecuencia de muchas de las fusiones producidas.

En tal caso, como vienen declarando en muchas ocasiones nuestros Tribunales, si un banco ha cedido o titulizado una hipoteca deja de ser acreedor.

En consecuencia cabe deducir que las entidades financieras en el caso de haber cedido a un tercero -a un Fondo de Titulización- los derechos que tenía sobre una determinada deuda, ya no formarían parte de la relación contractual y por lo tanto no tendrían nada que reclamar a título personal. Incluso en alguna ocasión se ha llegado a declarar por los Tribunales la existencia de un posible delito de estafa procesal en un caso de titulación de hipoteca por haberse cedido el crédito y perder la legitimación activa sin informar al demandado.

 

CERCO A LA HIPOTECAS MULTIDIVISA

La hipoteca multidivisa fue otro de esos productos con el que los bancos, víctimas de sus propios excesos de liquidez y presas de sus necesidades de resultar competitivos, trataron de exprimir el mercado hipotecario, ofreciendo al cliente un producto que tenía un doble atractivo, que en este caso más bien debiéramos calificar de señuelo. Por una parte la posibilidad de hacerse con una hipoteca sujeta a un tipo de interés más bajo, puesto que las divisas cotizaban según el tipo de interés del LIBOR (Mercado Intercambiario de Londres) y por otra parte, la sugestión creada sobre el consumidor de que con este producto escalaba un peldaño más en su condición de avezado bróker de las finanzas, lo que le permitía obtener unas ventajas financieras que, simplemente, no estaban al alcance de los demás.

El precio pagado ha sido alto. Con la depreciación del euro frente al dólar, y por supuesto las demás divisas, esos préstamos dados, financiados, y cobrados en euros, pero denominados en divisas, han visto creer no solo sus cuotas de amortización, lo que sería previsible, sino también los principales objeto del propio préstamo, ya que la denominación en divisa no solo afectaba a la cuota mensual, sino al importe total pendiente de pago, por lo que mientras más se depreciaba el euro, más se debía, pese al pago puntual de las cuotas.

Si bien el Tribunal de Justicia Europeo declaró en fecha 20 de septiembre de 2017 que los prestamos multidivisa no debían considerase un instrumento financiero, y que por tanto no les era de aplicación la normativa MIFID, la sentencia del Pleno de la Sala del Tribunal Supremo de fecha 15 de noviembre de 2017 ha aclarado que tal hecho no excluye su sujeción a las normas generales de defensa del consumidor y usuario, y más concretamente al deber de trasparencia formal y material considerando su carácter de producto complejo.

Sobre tal premisa, el Tribunal Supremo ha concluido que en los préstamos multidivisa puede suceder que el prestatario, no vea disminuir el capital pendiente de pago en la medida en que está atendiendo los pagos, pudiendo incluso darse el caso de que ese capital pendiente de pago aumente respecto de la cantidad inicial. Es decir, que el cambio de la divisa conlleva un recálculo constante del capital prestado.

A tan perverso efecto se suman otros tantos, como la posibilidad de que la fluctuación de la divisa modifique el importe de las cuotas de tal manera que pueda resultar imposible su pago, considerando que los ingresos reales del prestatario son siempre en euros, y por tanto su economía es ajena a la divisa escogida.

Todo ello pude conllevar a la situación de que la deuda y las cuotas se disparen a cantidades totalmente desproporcionada respecto del valor del inmueble que se financió y le sirve de garantía. Cuestiones todas ellas fuera del alcance de la compresión de un consumidor medio no expresamente informado.

Por ello obligada a las entidades bancaria a cumplir su deber de información precontractual con especial celo, asegurándose que el consumidor no solo entiende el significado gramatical de aquello que firma, sino el alcance real y material de las consecuencias que de ello pudieran derivar, debiendo demostrar que han prestado información clara, expresa y documentada, sobre los mecanismos de funcionamiento y riesgos de la operación, no siendo bastante para ello ni la simple lectura de la escritura pública ni tampoco la entrega de la oferta vinculante.

Así pues, se abre la puerta a que los afectados por hipotecas multidivisas reclamen ante los Juzgados la redenominación de sus contratos a euros con el recalculo del capital pendiente de pago, que será el resultante de disminuir al importe prestado en euros, la cantidad amortizada hasta la fecha, también en euros.