SENTENCIA GANADA EN JUICIO DE PACTO COMISORIO.

SENTENCIA GANADA EN JUICIO DE PACTO COMISORIO: CUANDO VENDISTE TU CASA EN GARANTÍA DE UN PRÉSTAMO CON OPCIÓN DE RECOMPRA.

Según el derecho español, cuando un deudor incumple su obligación de pago, por ejemplo devolver una cantidad tomada en préstamo, el acreedor puede embargarle sus bienes, y a través de un procedimiento legal, y por tanto sometido a un control judicial tanto formal como material, acabar subastándolos para cobrarse el importe debido, devolviendo al deudor el sobrante del precio obtenido en la subasta, si acaso lo ha habido.

La hipoteca se basa en los mismos principios, solo que ya se fija de antemano cual será el bien que se ejecutará en subasta, concediéndole a ese crédito prioridad sobre todos los demás respecto de dicho bien/garantía.

Sin embargo, todos esos sistemas suponen la necesidad de acudir a un procedimiento judicial, y en definitiva, de concederle al deudor armas de defensa.

Durante los años de la burbuja inmobiliaria, prosperaron los prestamistas de capital privado, algunos de los cuales, llevando a cabo prácticas abusivas, trataron de cercenar tales armas de defensa, por medio del llamado pacto comisorio, negocio de origen romano pero históricamente proscrito, por el cual se autoriza al acreedor a apropiarse de un bien del deudor, ya acordado de antemano, en caso de impago, ahorrándose así la necesidad de acudir a ningún procedimiento judicial de apremio para cobrarse su crédito.

La fórmula comúnmente utilizada era la llamada compra con pacto de retro u opción de compra, que en verdad simulaba un préstamo con garantía real.

En dicho negocio, el prestamista “compra” al prestatario una propiedad inmueble, concediéndole al vendedor la posibilidad recomprarla en un plazo determinado, por el mismo precio que él pago más un porcentaje y los gastos. Si junto a dicho negocio se dan otras circunstancias tales como situación de angustia económica por parte del vendedor, precio del bien supuestamente vendido inferior al de mercado (precio vil) o mantenimiento por parte del vendedor de la posesión del bien inmueble, podría entenderse que lo que en verdad subyace debajo de ese negocio es un préstamo en el cual el prestamista ya se apoderado por anticipado del bien entregado en garantía, y del que se apropiará irremisiblemente si el prestatario no consigue devolver la cantidad prestada más el recargo dentro del plazo convenido.

Este tipo de negocios es el ejemplo más habitual de pacto comisorio y está prohibido por el artículo 1.859 del vigente Código Civil, al establecer que “el acreedor no podrá apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”, y por tanto deben ser combatidos por todos aquellos vendedores prestatarios que quieran recuperar la propiedad de los bienes malvendidos.

El despacho Salvatierra Abogados ha ganado recientemente una sentencia en la que se declara la existencia de un pacto comisorio en relación a una persona que malvendió una propiedad con pacto de retro para obtener un dinero cuando en realidad se trataba de un préstamo con cláusula de pacto comisorio. Se ha conseguido la nulidad del negocio y la devolución de la propiedad a su legítimo propietario.