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SOBRE LAS NUEVAS DEMANDAS DE LOS BANCOS EN RECLAMACION DEL PRESTAMO IMPAGADO Y LA POSIBLE FALTA DE LEGITIMACIÓN

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Se está gestando una práctica ciertamente injusta en los bancos a la hora de iniciar demandas de juicio ordinario en reclamación de la totalidad del préstamo que se declara vencido por resolución anticipada en caso de impago de varias cuotas.

Lo que antes era una ejecución hipotecaria que se dirigía contra el inmueble hipotecado en cuestión, y que terminaba en muchos casos con un acuerdo de cesión del bien en pago de deuda, ahora es una demanda de juicio ordinario por el IMPORTE TOTAL DEL PRÉSTAMO hipotecario CONTRA TODOS LOS BIENES PRESENTES Y FUTUROS DEL DEUDOR, pudiendo dirigirse no ya contra el bien hipotecado si no contra cualesquiera bienes del deudor que resulten más atractivos.

El debate base es el mismo: Si el banco me dio una hipoteca porque consideraba que el bien cubría el importe de su valor porque ahora puede dirigirse contra cualquiera de mis otros bienes si tal valor resulta insuficiente???. Pero ahora el debate va todavía más allá….Si el banco me dio un préstamo sobre una garantía hipotecaria y para ello constituimos un derecho real de hipoteca, porque ahora se dirige indiscriminadamente contra cualquiera de mis bienes sin ejecutar siquiera el bien hipotecado? El asunto trae cola…

Por ello, si su banco les está reclamando en un proceso ordinario o ejecutivo contacte con sus abogados, puede que ni siquiera sea su banco ya el titular del préstamo reclamado al haberse producido un cambio en el acreedor sin que le hayan informado al respecto. Es lo que está ocurriendo con las cesiones de los préstamos a Fondos de Inversión Inmobiliaria como consecuencia de muchas de las fusiones producidas.

En tal caso, como vienen declarando en muchas ocasiones nuestros Tribunales, si un banco ha cedido o titulizado una hipoteca deja de ser acreedor.

En consecuencia cabe deducir que las entidades financieras en el caso de haber cedido a un tercero -a un Fondo de Titulización- los derechos que tenía sobre una determinada deuda, ya no formarían parte de la relación contractual y por lo tanto no tendrían nada que reclamar a título personal. Incluso en alguna ocasión se ha llegado a declarar por los Tribunales la existencia de un posible delito de estafa procesal en un caso de titulación de hipoteca por haberse cedido el crédito y perder la legitimación activa sin informar al demandado.

 

CLAUSULAS ABUSIVAS EN LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

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PRESTAMOS HIPOTECARIOS Y CLÁUSULAS ABUSIVAS. RELACION DE POSIBLES CLAUSULAS ABUSIVAS HABITUALMENTE INCORPORADAS EN LAS ESCRITURAS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA.

A la luz de la más reciente jurisprudencia emanada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como la de nuestro Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales, dictada en aplicación de la normativa de protección de consumidores y condiciones generales de la contratación sobre los préstamos con garantía hipotecaria, se ha podido comprobar que casi la totalidad de préstamos hipotecarios concedidos hasta la fecha contienen alguna o varias cláusulas contrarias a dichas normas y que, por tanto, pueden ser declaradas abusivas y nulas.

En este artículo, nos vamos a limitar a relacionar brevemente las cláusulas que con más frecuencia suelen incorporarse a los préstamos hipotecarios y que podrían considerarse abusivas, indicando los efectos de dicha declaración caso que así se estimara. Tales clausulas son:

1º.- Clausulas de pago intereses remuneratorios de todo el capital pendiente de pago en caso de vencimiento anticipado de la deuda.

Esta cláusula faculta a la entidad para cobrar intereses remuneratorios que calcularán de conformidad con lo estipulado contractualmente sobre las cuotas anticipadamente vencidas o amortizadas.

Los efectos de la nulidad de esta cláusula es que la misma debe tener por no puesta en el contrato, quedando así la entidad prestamista privada de la posibilidad de exigir este pago.

2º.- Clausulas intereses de demora

Estos intereses tienen cierta consideración de sanción o pena, con la finalidad es indemnizar los perjuicios causados al acreedor por el deudo como consecuencia del retraso en el cumplimiento de la obligación.

La nulidad de la cláusula que establece los intereses de demora comporta que no deba producir efectos, sin que el Juez pueda moderarla o aplicar supletoriamente el límite establecido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria (3 veces el interés legal del dinero), por lo que su importe deberá ser detraído de la cantidad que reclame la entidad.

3º.- Clausula de capitalización intereses o anatocismo.

Es aquella por la que los intereses vencidos y no satisfechos se capitalizan, calculándose nuevos intereses sobre su importe.

Este tipo de clausula está expresamente prohibida por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria tras la reforma del año 2.013 y su nulidad tiene como consecuencia que la deuda reclamada por la entidad deba ser recalculada absteniéndose de computar en el principal los intereses vencidos.

4º.- Clausula del redondeo al alza del tipo de interés.

Hoy en día este tipo de cláusulas no se suelen dar y normalmente las entidades han cesado unilateralmente en su aplicación a los clientes, dado que vienen expresamente reconocidas como cláusula abusiva en el listado del art. 87-5 RLD 1/2007.

5º.- Clausula suelo o de límite a la bajada del interés variable.

A través de estas cláusulas las entidades se garantizan que en los préstamos a interés variable, las bajadas de interés no le perjudican por debajo del tipo de interés que como límite venga fijado en la escritura.

Respecto de estas cláusulas la Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013, de 9 de mayo, si bien declaró la nulidad de las clausulas suelo por falta de transparencia, denegó efectos retroactivos a este pronunciamiento, por lo que las entidades no debían devolver los intereses cobrados por la aplicación de estas cláusulas con anterioridad al 9 de mayo de 2.013. Esta limitación de los efectos de la nulidad ha sido recientemente revocada por el Tribunal de Justicia de Unión Europea mediante Sentencia de 21/12/2016.

Por tanto, las nulidad de estas clausulas obliga a las entidades a devolver las cantidades indebidamente cobradas mediante su aplicación.

6º.- Cláusula de vencimiento anticipado

Es cierto que las cláusulas de vencimiento anticipado en sí mismas no están prohibidas. Sin embargo, la simple lectura de las escrituras de préstamo hipotecario permite advertir que las entidades se reservan esta facultad para cualquier tipo de incumplimiento por parte del consumidor, por intrascendente que pueda resultar, tanto de obligaciones principales del contrato como accesorias, siendo ello contrario a la doctrina jurisprudencial que exige que esta facultad debe estar supeditada al incumplimiento por parte del consumidor de una obligación que revista carácter esencial y suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo.

En concreto, habitualmente en los préstamos hipotecarios la entidad prestamista se suele reservar esta facultad para los siguientes casos:

    • Por falta de pago de cualquier cuota o cantidad.
    • Por falta pago cuota seguro
    • Por enajenación o gravamen del inmueble sin consentimiento entidad
    • Por denegación inscripción registral de la escritura de hipoteca
    • Por alteración de la situación económica o solvencia del deudor
    • Por arrendamiento inmueble para vivienda

En todos estos casos puede estimarse que la cláusula de vencimiento anticipado así pactada es nula, por lo que no puede producir efectos ni la entidad declarar anticipadamente vencido el crédito en base a estos incumplimientos.

7º.- Clausula por la que la entidad impone al cliente todos los gastos constitución hipoteca e impuestos (notaria, registro, tasación, plusvalía, etc….).

Respecto de esta cláusula existe numerosa jurisprudencia que declara su nulidad y condena a las entidades a la devolución de las cantidades satisfechas por el cliente en tales conceptos cuyo abono debería haber correspondido a la entidad.

 8º.- Clausula gastos reclamación extrajudicial y judiciales.

Mediante esta cláusula la entidad impone al consumidor el pago de todos los gastos de reclamación, extrajudicial y judicial, como consecuencia de la ejecución hipotecaria.

Este tipo de cláusulas también han sido objeto de varios pronunciamientos judiciales en los que han sido tachadas de nulas y abusivas, por lo que deben tenerse por no puestas en el contrato ni han de desplegar sus efectos.

En definitiva, a juicio de este despacho, existe en la actualidad una consolidada doctrina jurisprudencial, así como suficientes fundamentos legales que permiten la declaración de nulidad por abusividad de parte de las condiciones contractuales impuestas por las entidades en las escrituras de préstamos hipotecarios. De este modo, en algunos casos el cliente tendrá derecho a la devolución de cantidades indebidamente abonada y, en otros casos, si la entidad estuviere ejecutando la deuda, el cliente podrá minorar el importe reclamado o incluso paralizar la ejecución judicial.

 

SENTENCIA GANADA EN JUICIO DE PACTO COMISORIO.

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SENTENCIA GANADA EN JUICIO DE PACTO COMISORIO: CUANDO VENDISTE TU CASA EN GARANTÍA DE UN PRÉSTAMO CON OPCIÓN DE RECOMPRA.

Según el derecho español, cuando un deudor incumple su obligación de pago, por ejemplo devolver una cantidad tomada en préstamo, el acreedor puede embargarle sus bienes, y a través de un procedimiento legal, y por tanto sometido a un control judicial tanto formal como material, acabar subastándolos para cobrarse el importe debido, devolviendo al deudor el sobrante del precio obtenido en la subasta, si acaso lo ha habido.

La hipoteca se basa en los mismos principios, solo que ya se fija de antemano cual será el bien que se ejecutará en subasta, concediéndole a ese crédito prioridad sobre todos los demás respecto de dicho bien/garantía.

Sin embargo, todos esos sistemas suponen la necesidad de acudir a un procedimiento judicial, y en definitiva, de concederle al deudor armas de defensa.

Durante los años de la burbuja inmobiliaria, prosperaron los prestamistas de capital privado, algunos de los cuales, llevando a cabo prácticas abusivas, trataron de cercenar tales armas de defensa, por medio del llamado pacto comisorio, negocio de origen romano pero históricamente proscrito, por el cual se autoriza al acreedor a apropiarse de un bien del deudor, ya acordado de antemano, en caso de impago, ahorrándose así la necesidad de acudir a ningún procedimiento judicial de apremio para cobrarse su crédito.

La fórmula comúnmente utilizada era la llamada compra con pacto de retro u opción de compra, que en verdad simulaba un préstamo con garantía real.

En dicho negocio, el prestamista “compra” al prestatario una propiedad inmueble, concediéndole al vendedor la posibilidad recomprarla en un plazo determinado, por el mismo precio que él pago más un porcentaje y los gastos. Si junto a dicho negocio se dan otras circunstancias tales como situación de angustia económica por parte del vendedor, precio del bien supuestamente vendido inferior al de mercado (precio vil) o mantenimiento por parte del vendedor de la posesión del bien inmueble, podría entenderse que lo que en verdad subyace debajo de ese negocio es un préstamo en el cual el prestamista ya se apoderado por anticipado del bien entregado en garantía, y del que se apropiará irremisiblemente si el prestatario no consigue devolver la cantidad prestada más el recargo dentro del plazo convenido.

Este tipo de negocios es el ejemplo más habitual de pacto comisorio y está prohibido por el artículo 1.859 del vigente Código Civil, al establecer que “el acreedor no podrá apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”, y por tanto deben ser combatidos por todos aquellos vendedores prestatarios que quieran recuperar la propiedad de los bienes malvendidos.

El despacho Salvatierra Abogados ha ganado recientemente una sentencia en la que se declara la existencia de un pacto comisorio en relación a una persona que malvendió una propiedad con pacto de retro para obtener un dinero cuando en realidad se trataba de un préstamo con cláusula de pacto comisorio. Se ha conseguido la nulidad del negocio y la devolución de la propiedad a su legítimo propietario.

COMO RECLAMAR LOS GASTOS DE FORMALIZACION DE HIPOTECA

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Desde varios medios de comunicación se viene advirtiendo de la posibilidad de reclamar los gastos de formalización de las hipotecas.

En efecto, a raíz de la Sentencia dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil, del Tribunal Supremo, de fecha 23 de diciembre de 2015, se ha declarado la nulidad de la cláusula incluida en las escrituras de préstamos hipotecarios, por la que las entidades financieras imponían al prestatario el pago de los gastos de formalización de la hipoteca, esto es, las facturas correspondientes a los aranceles de registro y notaría e Impuestos de actos jurídicos documentados.

Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, los magistrados han llegado a la conclusión de que esta práctica es abusiva. El fallo judicial incide en que «resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes al respecto». Los jueces subrayan que el interés principal a la hora de realizar un préstamo lo tiene «sin duda, el prestamista».

Esta Sentencia del Supremo ya ha sido asumida por varias más en Juzgados de Primera Instancia y en Audiencias Provinciales, estableciéndose que los bancos son los que deben asumir los gastos de formalización de las hipotecas. Esto supone una devolución para una hipoteca de 150.000 euros de una media de 3.000 euros aproximados.

A título de ejemplo, las Sentencias dictadas por la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Valencia, en fechas 25 y 27 de abril y 4 y 11 de mayo, todas ellas del año 2016.

Así las cosas, nuestro consejo es proceder a realizar la oportuna reclamación extrajudicialmente a la entidad bancaria, requerimiento que sería enviado a través de nuestro despacho. En dicha reclamación se solicitaría tener por no puesta dicha cláusula, así como la devolución de las cuantías sufragadas por el prestatario por los conceptos antes referidos.

Así pues, este despacho jurídico se ofrece para revisar tus escrituras de préstamos hipotecarios y todos los gastos sufragados por la formalización de dichas hipotecas para, a continuación, proceder a requerir a la entidad bancaria y, en caso de no atender amistosa y extrajudicialmente a nuestro requerimiento, instar las acciones judiciales oportunas para lograr la devolución de todas las cantidades indebidamente pagadas por la formalización de los préstamos hipotecarios.