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COVID-19: SÍNTESIS DE MEDIDAS INTRODUCIDAS PARA LOS ARRENDAMIENTOS

El  Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo ha introducido una serie de medidas relativa a la posibilidad de paralizar desahucios, prorrogar y aplazar o condonar rentas relativas a arrendatarios de vivienda afectados por la situación del COVID-19.

Las medidas se encuentran reguladas en los primeros 15 artículos del Real Decreto,  con un desarrollo prolijo y reglamentarios, por lo que conviene hacer una breve síntesis, que nos ayude a entender el sistema, sin perjuicio de una posterior profundización.

Con carácter previo debemos definir tres conceptos:

1) El Real Decreto sólo afecta a arrendamientos para VIVIENDA HABITUAL.

2) Persona en situación de VULNERABILIDAD ECONÓMICA (art 5) son aquellas personas en las que concurran de forma conjunta los siguientes requisitos:

  1. Que el arrendatario entre en situación de paro o  ERTE, y si es empresario, haya tenido que reducir su jornada por motivos de cuidado u «otras circunstancias similares» que supongan perdida sustancial de ingresos, de modo que por la unidad familiar  no se alcancen los siguientes ingresos:
  2. 3 veces el IPREM + 10 % por cada hijo, (15 % en caso de familia monoparental) + 10 % por cada miembro mayor de 65 años.
  3. 4 veces el IPREM si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33 %
  4. 5 veces el IPREM en caso de que la discapacidad intelectual  superior al 33 %, física superior al 65 % o incapacidad para una actividad laboral.
  • Que la renta + gastos + suministros (luz, gas, agua, telefonía y comunidad de propietarios) resulte igual o superior al 35 % de los ingresos netos de la unidad familiar.
  • No hay vulnerabilidad cuando alguien de la unidad familiar es titular  o usufructuario de otra vivienda en España salvo que sea de una parte alícuota recibida por herencia o no puedan disponer de ella por separación, divorcio u otra causa ajena a su voluntad.

La persona en situación de vulnerabilidad debe acreditarlo mediante:

  • Certificado del situación de desempleo.
  • En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado de la AEAT de  cese de actividad declarada por el interesado.
  • Libro de familia o pareja de hecho. Certificado de de las personas empadronadas con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.
  • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según  este real decreto-ley.

Si debido al estado de alarma no se puede obtener alguno de esos documentos, puede sustituirlo por una declaración responsable que justifique la imposibilidad, pero luego tiene un mes desde el fin del  estado de alarma para  aportar los documentos

3) GRAN TENEDOR (art. 4)  Es gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros (la norma no aclara si arrendados o no)  o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Aclarados los anteriores conceptos, vayamos a los distintos supuestos :

SUSPENSIÓN DE LANZAMIENTOS art.1

Aplicable solo a arrendatarios en situación vulnerable sobrevenida por los efectos del COVID-19 con independencia de  quien sea el arrendador.

Cuando haya algún desahucio y el arrendatario demuestre estar en situación vulnerable por los efectos del COVID-19 y que no haya podido encontrar otra vivienda (solución habitacional) se suspenderá la vista o el  lanzamiento por el tiempo que el Letrado de la Admón. estime necesario, plazo que se fijará en el decreto de suspensión, y que tendrá en cuenta el informe de los servicios sociales, a los que deberá dar cuenta,  siendo en todo caso el plazo máximo de 6 meses.

Si el arrendador también fuese  a su vez, persona vulnerable, deberá también comunicarlo al Letrado de la Admón. para que éste lo comunique a servicios sociales y se tenga en cuenta a la hora de fijar el plazo de suspensión.

Procedimiento: El interesado debe solicitarlo en el procedimiento y acreditar su situación de vulnerabilidad.

PRORROGA DEL  PLAZO DE LOS CONTRATOS art. 2

Aplicable a todos los contratos  de arredramiento de vivienda.

En todos los contratos  en los que el plazo del arriendo, de sus prórrogas legales o tácitas (arts. 9.1 y 10.1 LAU) venciese en el periodo comprendido entre la entrada en vigor  del Real Decreto (1 abril)  hasta dos meses después de finalizar el estado de alarma podrá aplicarse una prórroga extraordinaria del plazo del arriendo por un periodo máximo de seis meses.

Procedimiento: El arrendatario debe solicitarlo expresamente, y en ese caso el arrendador debe aceptarlo, salvo que se pacte otra acuerdo entre ellos.

APLAZAMIENTO (MORATORIA) EN EL PAGO DE LA RENTA. art 3, 4 , 7 y 8

Aplicable solo a arrendatarios en situación económica vulnerable sobrevenida por los efectos del COVID-19. Los efectos son distintos según si el arrendador es gran tenedor o no.

Las siguientes posibilidades lo son sin perjuicio de que las partes puedan llegar a otros acuerdos.

Cuando el arrendador es gran tenedor:

Procedimiento: El arrendatario debe solicitar expresamente el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, justificándolo con la documentación a la que hemos aludido al inicio del artículo. Dispone del plazo de un mes desde el día 1 de abril de 2020.

El arrendador, en el plazo de 7 días laborables, deberá contestar expresamente al arrendatario con una de estas dos opciones:

  1. Reducción del 50 % de la renta mientras dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente para cesar en la situación de vulnerabilidad económica, con un máximo de cuatro meses.
  2. Aplazamiento en el pago de la renta por el periodo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, una a una,  si aquel plazo fuera insuficiente para salir de la situación de vulnerabilidad, hasta un máximo de cuatro meses. El aplazamiento consistirá en fraccionar esas rentas durante al menos tres años, pero siempre dentro del plazo legal de duración del contrato o sus prórrogas. El aplazamiento es sin penalización ni intereses para el arrendatario.

El arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias reguladas en el artículo 9, levantándose la moratoria en el momento en que obtenga la financiación que se otorga en dicho programa

El artículo 7 regula un régimen de responsabilidad para los arrendatarios que hayan obtenido una  aplicación indebida de los anteriores derechos.

Cuando el arrendador NO es gran tenedor:

Procedimiento: El arrendatario debe solicitar expresamente el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, justificándolo con la documentación a la que hemos aludido al inicio del artículo. Dispone del plazo de un mes desde el día 1 de abril de 2020.

El arrendador en el plazo de de siete días laborables deberá comunicar al arrendatario las medidas de aplazamiento que acepta,  las alternativas que propone, o si no acepta ninguna medida.

Si no se acepta ninguna medida de aplazamiento, y en cualquier caso, cuando el arrendatario esté en situación  económicamente vulnerable, podrá acudir al programa de ayudas transitorias de financiación del artículo 9.

Así por tanto, en caso de que el arrendador no sea gran tenedor, no existe obligación de aceptar moratoria o rebaja alguna en el pago de la renta.

AYUDAS. art. 9 y siguientes

Se añaden varias disposiciones sobre creación o ampliación de programas de ayuda a la vivienda familiar.

El más novedoso es el relativo a los artículos 9 y 10.

Se autoriza al Ministerio de Transportes para que alcance un acuerdo con el ICO que desarrolle una línea de avales con cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a personas en situación de vulnerabilidad con plazo de devolución de hasta seis años y que podrá cubrir un máximo de seis mensualidades de renta.

Por otra parte, se añadirá al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual» que tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica definidas.

RDL 7/2019 DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

El pasado día 5 de marzo se publicó en el Boletín Oficial del Estado el RDL de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. La citada norma no ha estado falta de críticas al Gobierno, desde distintos sectores políticos y económicos,  en los que se ha calificado dicha medida legislativa como eminentemente electoralista dada su publicación una vez disueltas las Cortes Generales, teniendo que ser ratificada por la mesa permanente del Congreso.

El uso y abuso del Real Decreto Ley ha sido una práctica utilizada por todos los gobiernos, si bien hay que reconocer que en los últimos tiempos su utilización ha sido desmesurada.

No obstante el gobierno subraya el requisito de extraordinaria necesidad y la urgencia de esta medida legislativa en varios factores, como la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares, el incremento de los precios del mercado de la vivienda, la escasez del parque de vivienda social, el elevado crecimiento del número de desahucios, y finalmente las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con  discapacidad y movilidad reducida.

Entrando en materia mencionaremos las modificaciones más destacables en relación a la normativa anterior:

  • Extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se establece en 5 años el periodo de prórroga obligatoria salvo en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso se fija un plazo de 7 años. En cuanto a la prórroga tácita, llegado el caso sin denuncia de ninguna de las partes, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más.
  • Si durante los 5 primeros años de duración del contrato,-o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica- el derecho del arrendador quedara resuelto, (por sentencia judicial, ejercicio de derecho de opción de compra, ejecución hipotecaria..etc) el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco años o siete años respectivamente.
  • El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, durante los 5 primeros años de vigencia del contrato o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
  • En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 años o 7 en el caso de arrendador persona jurídica, podrá pactarse que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.
  • Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados, en defecto de pacto no se aplicará actualización de rentas.
  • La realización de obras de mejora una vez transcurrido el plazo de 5 ó 7 años dará derecho al arrendador a elevar la renta proporcionalmente al coste de las obras, sin que dicho aumento pueda ser superior al 20% de la renta vigente.
  • Será obligatoria la exigencia de la fianza en metálico, equivalente a una mensualidad de renta en el caso del arrendamiento de viviendas y de dos en el caso de arrendamiento para uso distinto.

El Real Decreto Ley también modifica diversos aspectos de la ley de Propiedad Horizontal relativos a obras de conservación, reparación y rehabilitación que faciliten la accesibilidad universal, a favor de personas con discapacidad o mayores de 70 años como rampas, ascensores y otros dispositivos mecánicos.

Quedan también modificados distintos artículos de la Ley de enjuiciamiento civil relativos al juicio de desahucio, así como de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales introduciendo tres medidas en relación al impuesto de bienes inmuebles.

Cada cual que valore libremente el carácter de urgente necesidad del citado texto legal, seguro que como en muchas materias las opiniones serán muy diversas. Al fin y al cabo la libertad de pensamiento es uno de los pilares fundamentales de nuestro maltrecho y criticado texto constitucional, imperfecto pero válido y base fundamental de nuestro sistema democrático.