LA POSIBILIDAD DE PROHIBIR EL ALQUILER TURÍSTICO POR LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LAS DUDAS JURÍDICAS QUE PLANTEA EL ART. 17.12 LPH
En la actualidad existe una alarma social extendida en contra del alquiler turístico, lo cual ha conllevado una tendencia generalizada a convocar Juntas de Propietarios para prohibir cualquier tipo de arrendamiento turístico en el convencimiento que causa “molestias” a los vecinos, impidiendo a los propietarios realizar la actividad de alquiler vacacional, destinada a obtener rendimientos económicos a sus propiedades, a pesar de la jurisprudencia que reconoce que se trata de una actividad regulada en las normativas específicas y que no puede considerarse una actividad per se molesta (Sentencias TSJ Cataluña de 19 de mayo de 2016, SAP de La Rioja de 13 de mayo de 2022, SAP de Las Palmas de 23 de junio de 2022 o SAP de Asturias de 27 de octubre de 2022).
El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler introduce un nuevo párrafo 12 al artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), el cual ha sido bastante controvertido porque permite limitar o condicionar el alquiler turístico en los inmuebles del edificio, incluso aunque suponga una modificación del título constitutivo o de los estatutos, con el quorum de las tres quintas partes de los propietarios, sin la unanimidad anteriormente requerida.
El citado precepto ha generado gran controversia al reducir el quorum exigido de unanimidad a tres quintas partes para la prohibición del alquiler turístico, pero, además, por las dudas interpretativas que surgen de su redacción. Cuestiones que se encuentran sin resolver a la espera de un pronunciamiento unificador del Tribunal Supremo que aporte seguridad jurídica sobre la interpretación jurídica que debe darse al artículo 17.12 LPH y, en concreto:
- ¿Si se puede limitar el uso de alquiler turístico en locales comerciales o solo en viviendas?;
- ¿Qué significado debe atribuirse a los términos “limitar” o “condicionar”?
- o, ¿Cuándo se entiende que tiene efectos retroactivos el acuerdo de la Junta de Propietarios?
El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente declarando que el uso de las viviendas como apartamentos turísticos son una “actividad económica” y que, por ello, si en los estatutos se prohíbe para las viviendas la actividad de “hospederías” o cualquier actividad profesional, empresarial, mercantil o comercial de algún tipo, entraban en la prohibición estatutaria ab origen (STS 1643/2023 de 27 de noviembre, 1671/2023 de 29 de noviembre, 90/2024 de 24 de enero y 105/2024 de 30 de enero). Sin embargo, el Alto Tribunal también reconoce que en dichas sentencias no se trata la aplicación o interpretación del precepto recientemente reformado (artículo 17.12 LPH), sino de determinar si en los estatutos existe o no una prohibición de destinar los pisos litigiosos al uso turístico.
- ¿Se puede limitar el uso de alquiler turístico en locales comerciales o solo en viviendas?
Sobre la primera de estas el artículo 17.12 LPH se remite al artículo 5 e) LAU que alude al término “viviendas” no a locales comerciales o de negocio que puedan coexistir en el edificio, por lo que no ampara la posibilidad de limitar los usos que ejercen estos locales comerciales siempre que dichos usos no estén prohibidos en los estatutos y cuenten con las preceptivas licencias de actividad.
Téngase presente que, en la mayoría de los casos, el título constitutivo o los estatutos del edificio ya realizan una descripción de los elementos que forman parte del edificio con un tratamiento diferenciado entre las plantas destinadas a vivienda y aquellas con destino de local comercial.
Además, el Tribunal Supremo ha venido declarando en las sentencias más recientes que el alquiler turístico es “una actividad económica” y que, por ello, si en los estatutos se prohíbe para las viviendas la actividad profesional, empresarial, mercantil o comercial de algún tipo, entraban en la prohibición estatutaria ab origen (STS de 27 de noviembre de 2023 y 29 de noviembre de 2023). Lo que a sensu contrario equivaldría a permitir este uso en aquellos locales que sí puedan ejercer una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial.
Por tanto, a mi juicio el artículo 17.12 LPH por remisión al artículo 5 e) LAU se ha de limitar a las viviendas de uso turístico, lo que no comprende las actividades de hostal, apartamento turístico o similares ejercidas en locales comerciales, dada la interpretación restrictiva que procede otorgar a dicha limitación.
- ¿Qué significado debe atribuirse a los términos “limitar” o “condicionar”?
En segundo lugar, tampoco se ha pronunciado el Tribunal Supremo sobre la interpretación del precepto referido en cuanto a los términos que se utilizan, puesto que, el artículo 17.12 LPH no autoriza la prohibición de la actividad turística solo la posibilidad de “modificar” o “limitar”.
El legislador podía haber establecido dicha prohibición de manera expresa y, sin embargo, opta por otros términos que no equivalen a la prohibición absoluta de dicha actividad. Por ello, la interpretación literal de la norma tampoco ampararía aquellas situaciones en las que el acuerdo de la Junta de Propietarios prohíbe de manera tajante el uso de la actividad, ni aquellas en las que en ningún momento se establecen cuáles son los “límites” o “condiciones” establecidos, lo que viene a suponer claramente una prohibición encubierta.
No obstante, encontramos opiniones discrepantes tanto en la doctrina como en la jurisprudencia de las diferentes audiencias provinciales.
En tanto no exista un pronunciamiento en unificación de doctrina, a nuestro juicio lo que permite el artículo 17.12 LPH es “condicionar” o “limitar” el uso de las viviendas para destinarla a vivienda de uso turístico, pero desde luego siempre referido a vivienda, por lo que no incluye la posibilidad de limitar los usos que ejercen los locales de negocio de hotel o apartamento turístico.
- ¿Cuándo se entiende que tiene efectos retroactivos el acuerdo de la Junta de Propietarios?
En tercer lugar, el artículo 17.12 LPH establece que “no tendrán efectos retroactivos” el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.
Sin embargo, tampoco encontramos una posición pacifica en este sentido ni en la doctrina científica ni en la jurisprudencia, pues si bien la mayoría de autores coincide en que no se aplicará con carácter retroactivo a aquellos propietarios que ya venían ejerciendo la actividad, existen serias dudas sobre como aplica dicha norma a los propietarios disidentes en el momento de la adopción del acuerdo que aún no ejercieran la actividad o que hubieran iniciado actos preparatorios para su ejercicio.
Así pues, a nuestro juicio no puede pretenderse establecer una prohibición con carácter retroactivo a quien ya resulta propietario de un local de negocio que adquirió para el ejercicio de una actividad económica lucrativa y al cual los estatutos le permiten ejercer dicha actividad. Por tanto, no puede verse afectado el propietario disidente que hubiera iniciado ya los actos preparatorios de la actividad con la presentación de la declaración responsable que da inicio al proceso administrativo de autorización en la mayoría de los casos.
Ana Añón Larrey
Abogada. Doctora en Derecho de la Edificación. Profesora de Derecho Civil de la Universidad Católica de Valencia San Vicente Mártir, Profesora del Máster de Acceso a la Abogacía de la Universitat de Valencia. Correo electrónico: anaanon@icav.es