RDL 7/2019 DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

El pasado día 5 de marzo se publicó en el Boletín Oficial del Estado el RDL de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. La citada norma no ha estado falta de críticas al Gobierno, desde distintos sectores políticos y económicos,  en los que se ha calificado dicha medida legislativa como eminentemente electoralista dada su publicación una vez disueltas las Cortes Generales, teniendo que ser ratificada por la mesa permanente del Congreso.

El uso y abuso del Real Decreto Ley ha sido una práctica utilizada por todos los gobiernos, si bien hay que reconocer que en los últimos tiempos su utilización ha sido desmesurada.

No obstante el gobierno subraya el requisito de extraordinaria necesidad y la urgencia de esta medida legislativa en varios factores, como la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares, el incremento de los precios del mercado de la vivienda, la escasez del parque de vivienda social, el elevado crecimiento del número de desahucios, y finalmente las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con  discapacidad y movilidad reducida.

Entrando en materia mencionaremos las modificaciones más destacables en relación a la normativa anterior:

  • Extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se establece en 5 años el periodo de prórroga obligatoria salvo en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, en cuyo caso se fija un plazo de 7 años. En cuanto a la prórroga tácita, llegado el caso sin denuncia de ninguna de las partes, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más.
  • Si durante los 5 primeros años de duración del contrato,-o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica- el derecho del arrendador quedara resuelto, (por sentencia judicial, ejercicio de derecho de opción de compra, ejecución hipotecaria..etc) el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco años o siete años respectivamente.
  • El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, durante los 5 primeros años de vigencia del contrato o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
  • En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 años o 7 en el caso de arrendador persona jurídica, podrá pactarse que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.
  • Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados, en defecto de pacto no se aplicará actualización de rentas.
  • La realización de obras de mejora una vez transcurrido el plazo de 5 ó 7 años dará derecho al arrendador a elevar la renta proporcionalmente al coste de las obras, sin que dicho aumento pueda ser superior al 20% de la renta vigente.
  • Será obligatoria la exigencia de la fianza en metálico, equivalente a una mensualidad de renta en el caso del arrendamiento de viviendas y de dos en el caso de arrendamiento para uso distinto.

El Real Decreto Ley también modifica diversos aspectos de la ley de Propiedad Horizontal relativos a obras de conservación, reparación y rehabilitación que faciliten la accesibilidad universal, a favor de personas con discapacidad o mayores de 70 años como rampas, ascensores y otros dispositivos mecánicos.

Quedan también modificados distintos artículos de la Ley de enjuiciamiento civil relativos al juicio de desahucio, así como de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales introduciendo tres medidas en relación al impuesto de bienes inmuebles.

Cada cual que valore libremente el carácter de urgente necesidad del citado texto legal, seguro que como en muchas materias las opiniones serán muy diversas. Al fin y al cabo la libertad de pensamiento es uno de los pilares fundamentales de nuestro maltrecho y criticado texto constitucional, imperfecto pero válido y base fundamental de nuestro sistema democrático.