PRESTAMOS HIPOTECARIOS Y CLÁUSULAS ABUSIVAS. RELACION DE POSIBLES CLAUSULAS ABUSIVAS HABITUALMENTE INCORPORADAS EN LAS ESCRITURAS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA.

A la luz de la más reciente jurisprudencia emanada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, así como la de nuestro Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales, dictada en aplicación de la normativa de protección de consumidores y condiciones generales de la contratación sobre los préstamos con garantía hipotecaria, se ha podido comprobar que casi la totalidad de préstamos hipotecarios concedidos hasta la fecha contienen alguna o varias cláusulas contrarias a dichas normas y que, por tanto, pueden ser declaradas abusivas y nulas.

En este artículo, nos vamos a limitar a relacionar brevemente las cláusulas que con más frecuencia suelen incorporarse a los préstamos hipotecarios y que podrían considerarse abusivas, indicando los efectos de dicha declaración caso que así se estimara. Tales clausulas son:

1º.- Clausulas de pago intereses remuneratorios de todo el capital pendiente de pago en caso de vencimiento anticipado de la deuda.

Esta cláusula faculta a la entidad para cobrar intereses remuneratorios que calcularán de conformidad con lo estipulado contractualmente sobre las cuotas anticipadamente vencidas o amortizadas.

Los efectos de la nulidad de esta cláusula es que la misma debe tener por no puesta en el contrato, quedando así la entidad prestamista privada de la posibilidad de exigir este pago.

2º.- Clausulas intereses de demora

Estos intereses tienen cierta consideración de sanción o pena, con la finalidad es indemnizar los perjuicios causados al acreedor por el deudo como consecuencia del retraso en el cumplimiento de la obligación.

La nulidad de la cláusula que establece los intereses de demora comporta que no deba producir efectos, sin que el Juez pueda moderarla o aplicar supletoriamente el límite establecido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria (3 veces el interés legal del dinero), por lo que su importe deberá ser detraído de la cantidad que reclame la entidad.

3º.- Clausula de capitalización intereses o anatocismo.

Es aquella por la que los intereses vencidos y no satisfechos se capitalizan, calculándose nuevos intereses sobre su importe.

Este tipo de clausula está expresamente prohibida por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria tras la reforma del año 2.013 y su nulidad tiene como consecuencia que la deuda reclamada por la entidad deba ser recalculada absteniéndose de computar en el principal los intereses vencidos.

4º.- Clausula del redondeo al alza del tipo de interés.

Hoy en día este tipo de cláusulas no se suelen dar y normalmente las entidades han cesado unilateralmente en su aplicación a los clientes, dado que vienen expresamente reconocidas como cláusula abusiva en el listado del art. 87-5 RLD 1/2007.

5º.- Clausula suelo o de límite a la bajada del interés variable.

A través de estas cláusulas las entidades se garantizan que en los préstamos a interés variable, las bajadas de interés no le perjudican por debajo del tipo de interés que como límite venga fijado en la escritura.

Respecto de estas cláusulas la Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013, de 9 de mayo, si bien declaró la nulidad de las clausulas suelo por falta de transparencia, denegó efectos retroactivos a este pronunciamiento, por lo que las entidades no debían devolver los intereses cobrados por la aplicación de estas cláusulas con anterioridad al 9 de mayo de 2.013. Esta limitación de los efectos de la nulidad ha sido recientemente revocada por el Tribunal de Justicia de Unión Europea mediante Sentencia de 21/12/2016.

Por tanto, las nulidad de estas clausulas obliga a las entidades a devolver las cantidades indebidamente cobradas mediante su aplicación.

6º.- Cláusula de vencimiento anticipado

Es cierto que las cláusulas de vencimiento anticipado en sí mismas no están prohibidas. Sin embargo, la simple lectura de las escrituras de préstamo hipotecario permite advertir que las entidades se reservan esta facultad para cualquier tipo de incumplimiento por parte del consumidor, por intrascendente que pueda resultar, tanto de obligaciones principales del contrato como accesorias, siendo ello contrario a la doctrina jurisprudencial que exige que esta facultad debe estar supeditada al incumplimiento por parte del consumidor de una obligación que revista carácter esencial y suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo.

En concreto, habitualmente en los préstamos hipotecarios la entidad prestamista se suele reservar esta facultad para los siguientes casos:

• Por falta de pago de cualquier cuota o cantidad.
• Por falta pago cuota seguro
• Por enajenación o gravamen del inmueble sin consentimiento entidad
• Por denegación inscripción registral de la escritura de hipoteca
• Por alteración de la situación económica o solvencia del deudor
• Por arrendamiento inmueble para vivienda

En todos estos casos puede estimarse que la cláusula de vencimiento anticipado así pactada es nula, por lo que no puede producir efectos ni la entidad declarar anticipadamente vencido el crédito en base a estos incumplimientos.

7º.- Clausula por la que la entidad impone al cliente todos los gastos constitución hipoteca e impuestos (notaria, registro, tasación, plusvalía, etc….).

Respecto de esta cláusula existe numerosa jurisprudencia que declara su nulidad y condena a las entidades a la devolución de las cantidades satisfechas por el cliente en tales conceptos cuyo abono debería haber correspondido a la entidad.

 8º.- Clausula gastos reclamación extrajudicial y judiciales.

Mediante esta cláusula la entidad impone al consumidor el pago de todos los gastos de reclamación, extrajudicial y judicial, como consecuencia de la ejecución hipotecaria.

Este tipo de cláusulas también han sido objeto de varios pronunciamientos judiciales en los que han sido tachadas de nulas y abusivas, por lo que deben tenerse por no puestas en el contrato ni han de desplegar sus efectos.

En definitiva, a juicio de este despacho, existe en la actualidad una consolidada doctrina jurisprudencial, así como suficientes fundamentos legales que permiten la declaración de nulidad por abusividad de parte de las condiciones contractuales impuestas por las entidades en las escrituras de préstamos hipotecarios. De este modo, en algunos casos el cliente tendrá derecho a la devolución de cantidades indebidamente abonada y, en otros casos, si la entidad estuviere ejecutando la deuda, el cliente podrá minorar el importe reclamado o incluso paralizar la ejecución judicial.