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ÚLTIMAS REFORMAS LEGALES EN MATERIA DE ALQUILER TURÍSTICO Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

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En fecha 3 de abril de 2025 entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que introduce una serie de reformas importantes en la actual Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Modificaciones que van dirigidas a impedir el ejercicio de la actividad de viviendas turísticas en el seno de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal sin que exista autorización previa con un quorum específico de tres quintas partes de los propietarios, a saber:

  1. NECESIDAD DE APROBACIÓN EXPRESA PARA EL USO TURÍSTICO

El nuevo apartado tercero del artículo 7 LPH establece:

“3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior”.

En primer lugar, el tipo de actividad sujeta a previa aprobación expresa de la comunidad de propietarios se establece por remisión al artículo 5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), al igual que sucede con el artículo 17.12 LPH, por lo que se alude a “viviendas” y, por tanto, no aplicaría a locales comerciales o plantas bajas con uso diferente a vivienda reconocido.

No es lo mismo, desde luego, una vivienda que tiene un uso residencial asignado reconvertida en “vivienda de uso turístico” (VUT), que constituye una actividad económica prohibida en muchos de los estatutos para las viviendas, que un local de negocio donde ya se ejercía una actividad económica que cambia el tipo de actividad a “apartamento turístico”, siempre que la misma se encuentre autorizada en los estatutos y no cause molestia a la Comunidad.

En este sentido, el Tribunal Supremo ya ha declarado que el alquiler turístico es “una actividad económica” y que, por ello, si en los estatutos se prohíbe para las viviendas la actividad profesional, empresarial, mercantil o comercial de algún tipo, entraban en la prohibición estatutaria ab origen (STS de 27 de noviembre de 2023, 29 de noviembre de 2023 y 30 de enero de 2024). Por tanto, a sensu contrario si la actividad está permitida en los locales comerciales sería necesaria unanimidad para su prohibición por tratarse de una modificación ex novo de los estatutos, tal como dispone el artículo 17.6 LPH.

En definitiva, el propietario que quiera realizar este tipo de actividad, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, que requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, pero dichos requisitos, se han de limitar a las viviendas de uso turístico, descritas en dicho artículo 5 e), lo que no comprende las actividades de hostal, apartamento turístico o similares ejercidas en locales comerciales, dada la interpretación restrictiva que procede otorgar a dicha limitación.

En segundo lugar, con la reforma operada la actividad turística en las viviendas estará sujeta a obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, si no se obtiene dicha autorización la actividad se considera prohibida y podrá instarse su cese inmediato.

El ejercicio de la actividad de VUT deberá contar con la previa aprobación expresa de la comunidad de propietarios, que requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Si no se solicita dicha “aprobación expresa” el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad, la inmediata cesación de la mismas bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

La reforma no es baladí y afecta de manera directa al ejercicio del derecho de propiedad, dado que, con anterioridad a la reforma dicha actividad estaba permitida salvo que la comunidad de propietarios decidiera con el quorum necesario limitar, condicionar o prohibir su ejercicio. Esto es, a partir del 3 de abril de 2025, las viviendas de uso turístico estarán prohibidas por defecto siendo preciso un acuerdo expreso para poderlas ejercer legalmente.

Por tanto, las comunidades de propietarios ya no necesitaran reunirse para adoptar el acuerdo de prohibición de uso turístico e inscribir sus estatutos en el Registro de la Propiedad (como venía ocurriendo) para que vincule a nuevos adquirentes de inmuebles, con el ahorro de costes que ello supone, puesto que cualquier nuevo propietario que quiera ejercer ese uso turístico en sus viviendas tendrá que solicitar previa autorización expresa a la Junta y, en ese momento, podrá denegarse por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

En tercer lugar, la actividad de VUT se sujetará en su caso a la normativa sectorial turística correspondiente a cada comunidad autónoma.

Los propietarios que quieran ejercer el uso turístico en las viviendas necesitaran solicitar la previa autorización expresa y contar con el voto favorable de los tres quintos, sin perjuicio de lo que disponga la normativa sectorial específica para que dichos usos que sean compatibles.

El problema es que, en virtud del principio de distribución competencial (artículo 148.1. 3ª y 18ª CE), existen múltiples diferencias normativas en materia de alquiler turístico en las comunidades autónomas, e incluso a nivel local, en cada uno de los diferentes municipios.

Por ejemplo, no será posible el arrendamiento de una parte de la vivienda para el alquiler turístico (alquiler por habitaciones) en Comunidad Valenciana, Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia o Madrid porque lo prohíbe su normativa sectorial específica. Si se permite en otras comunidades como Andalucía, Asturias, Canarias o Cantabria.

Pero, desde luego, la diferencia más significativa la encontramos en la duración máxima que debe tener el alquiler turístico para diferenciarlo al arrendamiento de vivienda por causa temporal. En la Comunidad Valenciana desde el pasado 8 de agosto de 2024, el Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico, las viviendas de uso turístico no podrán cederse por tiempo superior a 10 días, computados de forma continuada a un mismo arrendatario, lo cual ha sido bastante criticado dado que los alquileres turísticos en época estival y en zonas costeras suelen tener una duración superior, en caso contrario se consideraría alquiler de temporada como un contrato sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin posibilidad de publicidad en plataformas online.

El artículo 65 de la Ley 15/2018, de 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, quedaría así:

“1. Son viviendas de uso turístico los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que se cedan mediante precio, en condiciones de inmediata disponibilidad, con fines turísticos, por un tiempo inferior o igual a 10 días, computados de forma continuada a un mismo arrendatario, y que cuenten con un informe municipal de compatibilidad urbanística para uso turístico favorable, o documento equivalente que así se determine reglamentariamente, así como, en su caso, los títulos habilitantes municipales exigibles para dicho uso o actividad. Las viviendas de uso turístico se ceden al completo, no permitiéndose la cesión por habitaciones”.

No obstante, la diferencia es significativa en otras comunidades autónomas como Galicia o Baleares que mantienen el plazo de treinta días o en Andalucía donde el plazo puede alcanzar los dos meses computados de forma continuada a un mismo arrendatario.

También existen otras diferencias con respecto a la capacidad máxima por vivienda, el límite máximo de viviendas a arrendar o en la obligatoriedad de suscribir un seguro de responsabilidad civil o en cuanto.

  1. POSIBILIDAD DE PROHIBIR EL USO TURÍSTICO POR MAYORIA DE TRES QUINTOS

La reforma operada por Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, modifica el artículo 17.12 LPH con el objeto de establecer que las comunidades de propietarios podrán, además de “limitar” o “condicionar” la actividad turística en las viviendas, también “prohibir” su ejercicio:

“12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

Dicho apartado doce del artículo 17 LPH, fue introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con el fin de reducir la mayoría necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de las viviendas de uso turístico en el edificio con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

La reforma legislativa que añade la posibilidad de “prohibir” resulta superflua desde el momento en que el Tribunal Supremo había sentado ya una postura en unificación de doctrina, afirmando que dichos términos sí comprenden la posibilidad de “prohibir” el uso turístico (SSTS 1232/2024 y 1233/2024 de 3 de octubre).

Además, de limitar, condicionar o prohibir el uso turístico, con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, las comunidades de propietarios, como ya venía establecido en el referido artículo 17.12 LPH podrán con esa misma mayoría establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%:

Evidentemente, esta medida está pensada para aquellos supuestos en que se decida autorizar el uso turístico, pero compensando su impacto o incidencia para el resto de copropietarios del edificio, con el objetivo de equilibrar los gastos que se generan en la comunidad como consecuencia de una mayor presión sobre los elementos comunes al suponer una mayor afluencia de huéspedes, mayor desgaste de las instalaciones o incluso mayor gasto de seguridad y mantenimiento, debido al ejercicio de dicha actividad turística.

En cierta medida, dicho incremento de los costes o la fijación de cuotas especiales también tiene carácter disuasorio del alquiler turístico, al suponer un aumento de porcentaje de participación en los gastos comunes que puede alcanzar hasta un 20%, haciendo más gravoso dicho tipo de alquiler frente a otros como el arrendamiento para uso de vivienda habitual o el arrendamiento por temporada.

Como tiene declarado la jurisprudencia en el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés de la comunidad, lo que no se permite es el establecimiento de condicionantes o exigencias económicas que supongan un perjuicio patrimonial diferente al establecido en el artículo 17.12 LPH, como serían, por ejemplo, la exigencia de fianza o la constitución de un seguro específico.

  1. IRRETROACTIVIDAD DE LOS ACUERDOS

La nueva disposición adicional segunda de la LPH contiene la siguiente redacción:

“Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma”.

En el mismo sentido, ya dispone el artículo 17.12 LPH que los acuerdos de la comunidad de propietarios, adoptados sobre las viviendas de uso turístico “no tendrán efectos retroactivos”, lo cual ha de ser completado con la norma administrativa autonómica reguladora de este tipo de alquileres que, en el caso de muchas Comunidades Autónomas sitúa el comienzo del uso legal con tal destino de alquiler turístico en la fecha en que se presenta la declaración responsable de inicio de actividad.

Así pues, a nuestro juicio no puede pretenderse establecer una prohibición con carácter retroactivo a quien ya resulta propietario de un local de negocio que adquirió para el ejercicio de una actividad económica lucrativa y al cual los estatutos le permiten ejercer dicha actividad. Por tanto, no puede verse afectado el propietario disidente que hubiera iniciado ya los actos preparatorios de la actividad con la presentación de la declaración responsable que da inicio al proceso administrativo de autorización en la mayoría de los casos.

Ana Añón Larrey

Abogada especializada en derecho inmobiliario. Doctora en derecho de la edificación

EL TRIBUNAL SUPREMO SE PRONUNCIA SOBRE EL SIGNIFICADO DEBE ATRIBUIRSE A LOS TÉRMINOS “LIMITAR” O “CONDICIONAR” PARE VETAR EL ALQUILER TURÍSTICO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

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El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la interpretación que debe darse al artículo 17.12 LPH que constituye una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico, bastando una mayoría de 3/5 de los propietarios para prohibir el destino de las viviendas al alquiler vacacional. En concreto sobre si los términos “condicionar” o “limitar” comprenden la posibilidad de “prohibir” este uso turístico en las recientes Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sección Pleno, Sentencia 1233/2024 de 3 de octubre de 2024 [JUR\2024\369473] y 1232/2024 de 3 de octubre de 2024 [JUR\2024\369472].

Como afirma el Alto Tribunal el interés casacional se justifica porque existía una jurisprudencia contradictoria de las diferentes audiencias provinciales y porque no existía doctrina jurisprudencial que lo interpretase.

Esta era una de las dudas interpretativas que más controversia ha generado como decíamos en nuestro artículo web: https://salvatierra-abogados.com/la-posibilidad-de-prohibir-el-alquiler-turistico-por-las-comunidades-de-propietarios-y-las-dudas-juridicas-que-plantea-el-art-17-12-lph/

En definitiva, el Tribunal Supremo considera que los términos “limitar” y “condicionar” que el precepto utiliza sí permiten a las Comunidades de Propietarios prohibir con carácter absoluto el alquiler turístico.

“En definitiva, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.

Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase genera molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- como los que se exteriorizaron por el presidente de la comunidad de vecinos demandada y que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuestas por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.

En cualquier caso, tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU y con las mayorías legalmente exigibles.

Si nos movemos ahora en el estricto marco de la literalidad, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.

Por otra parte, sinónimo de limitar es también condicionar. No tiene sentido que cuando el legislador emplea ambos términos lo haga de forma redundante, y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el art. 17.12 de LPH. Este precepto constituye precisamente una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho. Si no, bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse, generándose entonces la problemática derivada de la imposición de condiciones que lo hiciesen inviable en la práctica con la rica problemática judicial e incremento de la litigiosidad que generaría.

No consideramos, en definitiva, que las únicas posibilidades que el art. 17.12 de la LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 de la LPH; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.

En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH, que operan como excepción al régimen de la unanimidad”.

La interpretación de la norma, que se hace por la audiencia, no es extensiva, sino declarativa del alcance y significado de tal precepto, bajo los criterios hermenéuticos antes expuestos”.

A mi juicio el Tribunal Supremo viene a “salvar” lo que omitió el legislador pues, aunque este fuera “el espíritu y finalidad de la norma” que propicia la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición -en palabras del tribunal-, la interpretación literal del precepto que realiza nos parece un tanto forzada.

 Y ello porque si atendemos a una interpretación literal de la norma es evidente que no es lo mismo “prohibir”, que implica, a tenor del Diccionario de la RAE: “vedar o impedir el uso o la ejecución de algo”, que “limitar”, que se define como: “1.- Poner límites a algo. 2. Acortar, ceñir. 3. Fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien”; o “condicionar”, que implicaría: “hacer depender algo de una condición”.

Afirmar que prohibir equivale a fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien, en este caso la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite, es desde luego una interpretación extensiva o analógica del sentido literal de las palabras.

En todo caso, es importante la seguridad jurídica de disponer de un criterio en unificación de doctrina sobre la interpretación del precepto en este punto, pero quedan, sin embargo, como decíamos, cuestiones interpretativas importantes por resolver derivadas del artículo 17.12 LPH sobre las cuales el Tribunal Supremo no se pronuncia, como son: i) ¿Si se puede limitar el uso de alquiler turístico en locales comerciales o solo en viviendas?; ii) ¿Cuándo se entiende que tiene efectos retroactivos el acuerdo de la Junta de Propietarios?

LA POSIBILIDAD DE PROHIBIR EL ALQUILER TURÍSTICO POR LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LAS DUDAS JURÍDICAS QUE PLANTEA EL ART. 17.12 LPH

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En la actualidad existe una alarma social extendida en contra del alquiler turístico, lo cual ha conllevado una tendencia generalizada a convocar Juntas de Propietarios para prohibir cualquier tipo de arrendamiento turístico en el convencimiento que causa “molestias” a los vecinos, impidiendo a los propietarios realizar la actividad de alquiler vacacional, destinada a obtener rendimientos económicos a sus propiedades, a pesar de la jurisprudencia que reconoce que se trata de una actividad regulada en las normativas específicas y que no puede considerarse una actividad per se molesta (Sentencias TSJ Cataluña de 19 de mayo de 2016, SAP de La Rioja de 13 de mayo de 2022, SAP de Las Palmas de 23 de junio de 2022 o SAP de Asturias de 27 de octubre de 2022).

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler introduce un nuevo párrafo 12 al artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), el cual ha sido bastante controvertido porque permite limitar o condicionar el alquiler turístico en los inmuebles del edificio, incluso aunque suponga una modificación del título constitutivo o de los estatutos, con el quorum de las tres quintas partes de los propietarios, sin la unanimidad anteriormente requerida.

El citado precepto ha generado gran controversia al reducir el quorum exigido de unanimidad a tres quintas partes para la prohibición del alquiler turístico, pero, además, por las dudas interpretativas que surgen de su redacción. Cuestiones que se encuentran sin resolver a la espera de un pronunciamiento unificador del Tribunal Supremo que aporte seguridad jurídica sobre la interpretación jurídica que debe darse al artículo 17.12 LPH y, en concreto:

  1. ¿Si se puede limitar el uso de alquiler turístico en locales comerciales o solo en viviendas?;
  2. ¿Qué significado debe atribuirse a los términos “limitar” o “condicionar”?
  3. o, ¿Cuándo se entiende que tiene efectos retroactivos el acuerdo de la Junta de Propietarios?

El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente declarando que el uso de las viviendas como apartamentos turísticos son una “actividad económica” y que, por ello, si en los estatutos se prohíbe para las viviendas la actividad de “hospederías” o cualquier actividad profesional, empresarial, mercantil o comercial de algún tipo, entraban en la prohibición estatutaria ab origen (STS 1643/2023 de 27 de noviembre, 1671/2023 de 29 de noviembre, 90/2024 de 24 de enero y 105/2024 de 30 de enero). Sin embargo, el Alto Tribunal también reconoce que en dichas sentencias no se trata la aplicación o interpretación del precepto recientemente reformado (artículo 17.12 LPH), sino de determinar si en los estatutos existe o no una prohibición de destinar los pisos litigiosos al uso turístico.

  1. ¿Se puede limitar el uso de alquiler turístico en locales comerciales o solo en viviendas?

Sobre la primera de estas el artículo 17.12 LPH se remite al artículo 5 e) LAU que alude al término “viviendas” no a locales comerciales o de negocio que puedan coexistir en el edificio, por lo que no ampara la posibilidad de limitar los usos que ejercen estos locales comerciales siempre que dichos usos no estén prohibidos en los estatutos y cuenten con las preceptivas licencias de actividad.

Téngase presente que, en la mayoría de los casos, el título constitutivo o los estatutos del edificio ya realizan una descripción de los elementos que forman parte del edificio con un tratamiento diferenciado entre las plantas destinadas a vivienda y aquellas con destino de local comercial.

Además, el Tribunal Supremo ha venido declarando en las sentencias más recientes que el alquiler turístico es “una actividad económica” y que, por ello, si en los estatutos se prohíbe para las viviendas la actividad profesional, empresarial, mercantil o comercial de algún tipo, entraban en la prohibición estatutaria ab origen (STS de 27 de noviembre de 2023 y 29 de noviembre de 2023). Lo que a sensu contrario equivaldría a permitir este uso en aquellos locales que sí puedan ejercer una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial.

Por tanto, a mi juicio el artículo 17.12 LPH por remisión al artículo 5 e) LAU se ha de limitar a las viviendas de uso turístico, lo que no comprende las actividades de hostal, apartamento turístico o similares ejercidas en locales comerciales, dada la interpretación restrictiva que procede otorgar a dicha limitación.

  1. ¿Qué significado debe atribuirse a los términos “limitar” o “condicionar”?

En segundo lugar, tampoco se ha pronunciado el Tribunal Supremo sobre la interpretación del precepto referido en cuanto a los términos que se utilizan, puesto que, el artículo 17.12 LPH no autoriza la prohibición de la actividad turística solo la posibilidad de “modificar” o “limitar”.

El legislador podía haber establecido dicha prohibición de manera expresa y, sin embargo, opta por otros términos que no equivalen a la prohibición absoluta de dicha actividad. Por ello, la interpretación literal de la norma tampoco ampararía aquellas situaciones en las que el acuerdo de la Junta de Propietarios prohíbe de manera tajante el uso de la actividad, ni aquellas en las que en ningún momento se establecen cuáles son los “límites” o “condiciones” establecidos, lo que viene a suponer claramente una prohibición encubierta.

No obstante, encontramos opiniones discrepantes tanto en la doctrina como en la jurisprudencia de las diferentes audiencias provinciales.

             En tanto no exista un pronunciamiento en unificación de doctrina, a nuestro juicio lo que permite el artículo 17.12 LPH es “condicionar” o “limitar” el uso de las viviendas para destinarla a vivienda de uso turístico, pero desde luego siempre referido a vivienda, por lo que no incluye la posibilidad de limitar los usos que ejercen los locales de negocio de hotel o apartamento turístico.

  1. ¿Cuándo se entiende que tiene efectos retroactivos el acuerdo de la Junta de Propietarios?

En tercer lugar, el artículo 17.12 LPH establece que “no tendrán efectos retroactivos” el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.

Sin embargo, tampoco encontramos una posición pacifica en este sentido ni en la doctrina científica ni en la jurisprudencia, pues si bien la mayoría de autores coincide en que no se aplicará con carácter retroactivo a aquellos propietarios que ya venían ejerciendo la actividad, existen serias dudas sobre como aplica dicha norma a los propietarios disidentes en el momento de la adopción del acuerdo que aún no ejercieran la actividad o que hubieran iniciado actos preparatorios para su ejercicio.

Así pues, a nuestro juicio no puede pretenderse establecer una prohibición con carácter retroactivo a quien ya resulta propietario de un local de negocio que adquirió para el ejercicio de una actividad económica lucrativa y al cual los estatutos le permiten ejercer dicha actividad. Por tanto, no puede verse afectado el propietario disidente que hubiera iniciado ya los actos preparatorios de la actividad con la presentación de la declaración responsable que da inicio al proceso administrativo de autorización en la mayoría de los casos.

Ana Añón Larrey

Abogada. Doctora en Derecho de la Edificación. Profesora de Derecho Civil de la Universidad Católica de Valencia San Vicente Mártir, Profesora del Máster de Acceso a la Abogacía de la Universitat de Valencia. Correo electrónico: anaanon@icav.es