COVID 19: SÍNTESIS DE LAS NUEVAS MEDIDAS PARA ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO E INDUSTRIA

El Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril ha introducido una serie de medidas relativas a la posibilidad de aplazar rentas de arrendamientos de local de negocio e industria, y en general para uso distinto de vivienda, afectados por la situación del COVID-19.

La exposición de motivos, en su página tercera, viene a indicar que no existe artículo en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que permita el impago de la renta, salvo el artículo 26, cuya aplicación analógica sería, a nuestro juicio, más que dudosa, pues tiene como presupuesto básico la existencia de obras que hagan inhabitable la vivienda, lo que claramente no presenta analogía con esta crisis sanitaria. También afirma que la aplicación de las normas del Código Civil a los supuestos de fuerza mayor y la cláusula «rebus sic stantibus«, pueden resultar respuestas no convenientes para abordar la presente situación, lo que justifica la aprobación del presente Real Decreto Ley.

Las medidas se encuentran reguladas en los artículos 1 a 5 del Real Decreto.

Antes de profundizar en los distintos supuestos, nos referiremos a las premisas básicas de aplicación de las nuevas medidas:

1) El Real Decreto sólo afecta a arrendamientos locativos para uso distinto de vivienda de conformidad con el artículo 3 de la LAU (actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, etc.)

Es necesario que el inmueble esté afecto a la actividad económica desarrollada por la PYME o autónomo (art. 3.1) arrendatario y afectado por las consecuencias del COVID-19

2) Nuevamente, y como ya sucedía con el anterior Decreto sobre arrendamientos de vivienda, las medidas van dirigidas solamente a PYMES y autónomos que, acogiéndonos a la terminología del anterior Decreto, desaparecida en éste, denominaremos en situación de «vulnerabilidad económica» (art. 3).

Son PYMES y autónomos en esta situación los que cumplan los siguientes requisitos:

  1. Para los autónomos: estar afiliado y en situación de alta en el RETA, RE de Trabajadores del Mar o en cualquiera de las Mutualidades sustitutorias del RETA, antes del 14 de marzo, y para las PYMES: no superar los límites del artículo 257.1 del RR 1/2010 de 2 de julio (Ley de Sociedades de Capital)
  2. Que la actividad haya quedado suspendida por la entrada en vigor del estado de alarma o por otras órdenes dictadas al amparo del mismo.
  3. Para el caso de que la actividad no se haya suspendido, que la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, se haya reducido al menos en un 75 %, respecto de la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en el año anterior.

3) Según el artículo 4, la acreditación de tal condición se hará:

  • Del requisito b) mediante certificado expedido por la AEAT u órgano competente de la Comunidad Autónoma en tal sentido sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • Del requisito c) mediante una «declaración responsable». El arrendador puede exigir la exhibición de libros contables que le permitan comprobar la veracidad de tal declaración.

Aclarados los anteriores conceptos, vayamos a los distintos supuestos:

El RDL distingue dos supuestos distintos, según quién sea el arrendador. Por un lado, el artículo 1 regula el supuesto en que el arrendador es «una empresa o entidad pública de vivienda» o un «gran tenedor«.

Entendemos que la mención a «una empresa o entidad pública de vivienda» quiere decir una «empresa pública de vivienda o entidad pública de vivienda» y no «cualquier empresa», siendo por tanto que la conjunción disyuntiva se limita a denotar equivalencia entre las empresas públicas de vivienda y las entidades de misma condición, pues de lo contrario, la redacción incluiría una coma para separar ambos tipos de sujetos en lugar de una «o».

Recordemos que, al igual que sucedía con el anterior RDL, se considera GRAN TENEDOR a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (la norma no aclara si arrendados o no) excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Por otro lado, el supuesto del artículo 2 aplica para el caso de que el arrendador sea alguien distinto del artículo 1.

En ambos supuestos se trata de una moratoria o aplazamiento de las rentas, nunca de una condonación.

Art.1. Arrendadores que sean grandes tenedores y entidades públicas de vivienda.

¿Qué se aplaza? Las rentas que se devenguen mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas, así como a las mensualidades siguientes, prorrogables de una en una, si aquel plazo fuese insuficiente, entendemos que para revertir la situación de suspensión de actividad o facturación inferior al 75 %, con un máximo de cuatro meses.

¿Cuándo se abonarán? Su pago se fraccionará a lo largo de los dos años siguientes a contar desde el momento en que supere el plazo de suspensión aludido o tras la finalización del cuarto mes (máximo plazo de suspensión) y siempre que quede dentro del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas.

El aplazamiento no generará intereses ni penalizaciones.

¿Cuándo puede solicitarse? Dentro del plazo de un mes a contar desde el día 24 de abril de 2020.

¿Está obligado el arrendador a aceptarlo? Sí, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo anterior de moratoria o reducción de renta. La aplicación será automática

Art.2. Otros arrendadores.

En el caso de otros arrendadores, el arrendatario dispone igualmente del plazo de un mes para pedir un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de las rentas, siempre que no se hubiera llegado ya a un acuerdo entre las partes, pero a diferencia del artículo anterior, el arrendador NO está obligado a aceptarlo, por lo que cualquier solución ha de pasar por el mutuo consentimiento.

Es por tanto un artículo vacío de contenido, por no contener ninguna norma imperativa.

En el segundo párrafo del artículo, se autoriza a las partes a que acuerden que la fianza entregada en su día se aplique a cuenta de las rentas que se devenguen, con la obligación por parte del arrendatario de reponer el importe de la fianza en el plazo de un año o antes de que termine el contrato, si el plazo de vigencia restante es inferior.

Recordemos que antes la fianza no podía aplicarse al pago de rentas debidas constante la vigencia del contrato de arrendamiento, prohibición que el RDL flexibiliza ahora en caso de que haya acuerdo para ello.

En definitiva, tenemos una moratoria que sólo aplica a autónomos y PYMES que hayan quedado en situación de falta de ingresos (por suspensión o disminución de facturación) y cuyos arrendadores sean grandes tenedores inmobiliarios. En el resto de los supuestos, habrá que confinar en la buena voluntad de las partes para llegar a un acuerdo.

COVID-19: SÍNTESIS DE MEDIDAS INTRODUCIDAS PARA LOS ARRENDAMIENTOS

El  Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo ha introducido una serie de medidas relativa a la posibilidad de paralizar desahucios, prorrogar y aplazar o condonar rentas relativas a arrendatarios de vivienda afectados por la situación del COVID-19.

Las medidas se encuentran reguladas en los primeros 15 artículos del Real Decreto,  con un desarrollo prolijo y reglamentarios, por lo que conviene hacer una breve síntesis, que nos ayude a entender el sistema, sin perjuicio de una posterior profundización.

Con carácter previo debemos definir tres conceptos:

1) El Real Decreto sólo afecta a arrendamientos para VIVIENDA HABITUAL.

2) Persona en situación de VULNERABILIDAD ECONÓMICA (art 5) son aquellas personas en las que concurran de forma conjunta los siguientes requisitos:

  1. Que el arrendatario entre en situación de paro o  ERTE, y si es empresario, haya tenido que reducir su jornada por motivos de cuidado u «otras circunstancias similares» que supongan perdida sustancial de ingresos, de modo que por la unidad familiar  no se alcancen los siguientes ingresos:
  2. 3 veces el IPREM + 10 % por cada hijo, (15 % en caso de familia monoparental) + 10 % por cada miembro mayor de 65 años.
  3. 4 veces el IPREM si algún miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33 %
  4. 5 veces el IPREM en caso de que la discapacidad intelectual  superior al 33 %, física superior al 65 % o incapacidad para una actividad laboral.
  • Que la renta + gastos + suministros (luz, gas, agua, telefonía y comunidad de propietarios) resulte igual o superior al 35 % de los ingresos netos de la unidad familiar.
  • No hay vulnerabilidad cuando alguien de la unidad familiar es titular  o usufructuario de otra vivienda en España salvo que sea de una parte alícuota recibida por herencia o no puedan disponer de ella por separación, divorcio u otra causa ajena a su voluntad.

La persona en situación de vulnerabilidad debe acreditarlo mediante:

  • Certificado del situación de desempleo.
  • En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado de la AEAT de  cese de actividad declarada por el interesado.
  • Libro de familia o pareja de hecho. Certificado de de las personas empadronadas con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.
  • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según  este real decreto-ley.

Si debido al estado de alarma no se puede obtener alguno de esos documentos, puede sustituirlo por una declaración responsable que justifique la imposibilidad, pero luego tiene un mes desde el fin del  estado de alarma para  aportar los documentos

3) GRAN TENEDOR (art. 4)  Es gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros (la norma no aclara si arrendados o no)  o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Aclarados los anteriores conceptos, vayamos a los distintos supuestos :

SUSPENSIÓN DE LANZAMIENTOS art.1

Aplicable solo a arrendatarios en situación vulnerable sobrevenida por los efectos del COVID-19 con independencia de  quien sea el arrendador.

Cuando haya algún desahucio y el arrendatario demuestre estar en situación vulnerable por los efectos del COVID-19 y que no haya podido encontrar otra vivienda (solución habitacional) se suspenderá la vista o el  lanzamiento por el tiempo que el Letrado de la Admón. estime necesario, plazo que se fijará en el decreto de suspensión, y que tendrá en cuenta el informe de los servicios sociales, a los que deberá dar cuenta,  siendo en todo caso el plazo máximo de 6 meses.

Si el arrendador también fuese  a su vez, persona vulnerable, deberá también comunicarlo al Letrado de la Admón. para que éste lo comunique a servicios sociales y se tenga en cuenta a la hora de fijar el plazo de suspensión.

Procedimiento: El interesado debe solicitarlo en el procedimiento y acreditar su situación de vulnerabilidad.

PRORROGA DEL  PLAZO DE LOS CONTRATOS art. 2

Aplicable a todos los contratos  de arredramiento de vivienda.

En todos los contratos  en los que el plazo del arriendo, de sus prórrogas legales o tácitas (arts. 9.1 y 10.1 LAU) venciese en el periodo comprendido entre la entrada en vigor  del Real Decreto (1 abril)  hasta dos meses después de finalizar el estado de alarma podrá aplicarse una prórroga extraordinaria del plazo del arriendo por un periodo máximo de seis meses.

Procedimiento: El arrendatario debe solicitarlo expresamente, y en ese caso el arrendador debe aceptarlo, salvo que se pacte otra acuerdo entre ellos.

APLAZAMIENTO (MORATORIA) EN EL PAGO DE LA RENTA. art 3, 4 , 7 y 8

Aplicable solo a arrendatarios en situación económica vulnerable sobrevenida por los efectos del COVID-19. Los efectos son distintos según si el arrendador es gran tenedor o no.

Las siguientes posibilidades lo son sin perjuicio de que las partes puedan llegar a otros acuerdos.

Cuando el arrendador es gran tenedor:

Procedimiento: El arrendatario debe solicitar expresamente el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, justificándolo con la documentación a la que hemos aludido al inicio del artículo. Dispone del plazo de un mes desde el día 1 de abril de 2020.

El arrendador, en el plazo de 7 días laborables, deberá contestar expresamente al arrendatario con una de estas dos opciones:

  1. Reducción del 50 % de la renta mientras dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente para cesar en la situación de vulnerabilidad económica, con un máximo de cuatro meses.
  2. Aplazamiento en el pago de la renta por el periodo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, una a una,  si aquel plazo fuera insuficiente para salir de la situación de vulnerabilidad, hasta un máximo de cuatro meses. El aplazamiento consistirá en fraccionar esas rentas durante al menos tres años, pero siempre dentro del plazo legal de duración del contrato o sus prórrogas. El aplazamiento es sin penalización ni intereses para el arrendatario.

El arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias reguladas en el artículo 9, levantándose la moratoria en el momento en que obtenga la financiación que se otorga en dicho programa

El artículo 7 regula un régimen de responsabilidad para los arrendatarios que hayan obtenido una  aplicación indebida de los anteriores derechos.

Cuando el arrendador NO es gran tenedor:

Procedimiento: El arrendatario debe solicitar expresamente el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, justificándolo con la documentación a la que hemos aludido al inicio del artículo. Dispone del plazo de un mes desde el día 1 de abril de 2020.

El arrendador en el plazo de de siete días laborables deberá comunicar al arrendatario las medidas de aplazamiento que acepta,  las alternativas que propone, o si no acepta ninguna medida.

Si no se acepta ninguna medida de aplazamiento, y en cualquier caso, cuando el arrendatario esté en situación  económicamente vulnerable, podrá acudir al programa de ayudas transitorias de financiación del artículo 9.

Así por tanto, en caso de que el arrendador no sea gran tenedor, no existe obligación de aceptar moratoria o rebaja alguna en el pago de la renta.

AYUDAS. art. 9 y siguientes

Se añaden varias disposiciones sobre creación o ampliación de programas de ayuda a la vivienda familiar.

El más novedoso es el relativo a los artículos 9 y 10.

Se autoriza al Ministerio de Transportes para que alcance un acuerdo con el ICO que desarrolle una línea de avales con cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a personas en situación de vulnerabilidad con plazo de devolución de hasta seis años y que podrá cubrir un máximo de seis mensualidades de renta.

Por otra parte, se añadirá al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual» que tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica definidas.