COVID 19: SÍNTESIS DE LAS NUEVAS MEDIDAS PARA ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO E INDUSTRIA
El Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril ha introducido una serie de medidas relativas a la posibilidad de aplazar rentas de arrendamientos de local de negocio e industria, y en general para uso distinto de vivienda, afectados por la situación del COVID-19.
La exposición de motivos, en su página tercera, viene a indicar que no existe artículo en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que permita el impago de la renta, salvo el artículo 26, cuya aplicación analógica sería, a nuestro juicio, más que dudosa, pues tiene como presupuesto básico la existencia de obras que hagan inhabitable la vivienda, lo que claramente no presenta analogía con esta crisis sanitaria. También afirma que la aplicación de las normas del Código Civil a los supuestos de fuerza mayor y la cláusula “rebus sic stantibus“, pueden resultar respuestas no convenientes para abordar la presente situación, lo que justifica la aprobación del presente Real Decreto Ley.
Las medidas se encuentran reguladas en los artículos 1 a 5 del Real Decreto.
Antes de profundizar en los distintos supuestos, nos referiremos a las premisas básicas de aplicación de las nuevas medidas:
1) El Real Decreto sólo afecta a arrendamientos locativos para uso distinto de vivienda de conformidad con el artículo 3 de la LAU (actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, etc.)
Es necesario que el inmueble esté afecto a la actividad económica desarrollada por la PYME o autónomo (art. 3.1) arrendatario y afectado por las consecuencias del COVID-19
2) Nuevamente, y como ya sucedía con el anterior Decreto sobre arrendamientos de vivienda, las medidas van dirigidas solamente a PYMES y autónomos que, acogiéndonos a la terminología del anterior Decreto, desaparecida en éste, denominaremos en situación de “vulnerabilidad económica” (art. 3).
Son PYMES y autónomos en esta situación los que cumplan los siguientes requisitos:
- Para los autónomos: estar afiliado y en situación de alta en el RETA, RE de Trabajadores del Mar o en cualquiera de las Mutualidades sustitutorias del RETA, antes del 14 de marzo, y para las PYMES: no superar los límites del artículo 257.1 del RR 1/2010 de 2 de julio (Ley de Sociedades de Capital)
- Que la actividad haya quedado suspendida por la entrada en vigor del estado de alarma o por otras órdenes dictadas al amparo del mismo.
- Para el caso de que la actividad no se haya suspendido, que la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, se haya reducido al menos en un 75 %, respecto de la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en el año anterior.
3) Según el artículo 4, la acreditación de tal condición se hará:
- Del requisito b) mediante certificado expedido por la AEAT u órgano competente de la Comunidad Autónoma en tal sentido sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- Del requisito c) mediante una “declaración responsable”. El arrendador puede exigir la exhibición de libros contables que le permitan comprobar la veracidad de tal declaración.
Aclarados los anteriores conceptos, vayamos a los distintos supuestos:
El RDL distingue dos supuestos distintos, según quién sea el arrendador. Por un lado, el artículo 1 regula el supuesto en que el arrendador es “una empresa o entidad pública de vivienda” o un “gran tenedor“.
Entendemos que la mención a “una empresa o entidad pública de vivienda” quiere decir una “empresa pública de vivienda o entidad pública de vivienda” y no “cualquier empresa”, siendo por tanto que la conjunción disyuntiva se limita a denotar equivalencia entre las empresas públicas de vivienda y las entidades de misma condición, pues de lo contrario, la redacción incluiría una coma para separar ambos tipos de sujetos en lugar de una “o”.
Recordemos que, al igual que sucedía con el anterior RDL, se considera GRAN TENEDOR a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (la norma no aclara si arrendados o no) excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Por otro lado, el supuesto del artículo 2 aplica para el caso de que el arrendador sea alguien distinto del artículo 1.
En ambos supuestos se trata de una moratoria o aplazamiento de las rentas, nunca de una condonación.
Art.1. Arrendadores que sean grandes tenedores y entidades públicas de vivienda.
¿Qué se aplaza? Las rentas que se devenguen mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas, así como a las mensualidades siguientes, prorrogables de una en una, si aquel plazo fuese insuficiente, entendemos que para revertir la situación de suspensión de actividad o facturación inferior al 75 %, con un máximo de cuatro meses.
¿Cuándo se abonarán? Su pago se fraccionará a lo largo de los dos años siguientes a contar desde el momento en que supere el plazo de suspensión aludido o tras la finalización del cuarto mes (máximo plazo de suspensión) y siempre que quede dentro del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas.
El aplazamiento no generará intereses ni penalizaciones.
¿Cuándo puede solicitarse? Dentro del plazo de un mes a contar desde el día 24 de abril de 2020.
¿Está obligado el arrendador a aceptarlo? Sí, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo anterior de moratoria o reducción de renta. La aplicación será automática
Art.2. Otros arrendadores.
En el caso de otros arrendadores, el arrendatario dispone igualmente del plazo de un mes para pedir un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de las rentas, siempre que no se hubiera llegado ya a un acuerdo entre las partes, pero a diferencia del artículo anterior, el arrendador NO está obligado a aceptarlo, por lo que cualquier solución ha de pasar por el mutuo consentimiento.
Es por tanto un artículo vacío de contenido, por no contener ninguna norma imperativa.
En el segundo párrafo del artículo, se autoriza a las partes a que acuerden que la fianza entregada en su día se aplique a cuenta de las rentas que se devenguen, con la obligación por parte del arrendatario de reponer el importe de la fianza en el plazo de un año o antes de que termine el contrato, si el plazo de vigencia restante es inferior.
Recordemos que antes la fianza no podía aplicarse al pago de rentas debidas constante la vigencia del contrato de arrendamiento, prohibición que el RDL flexibiliza ahora en caso de que haya acuerdo para ello.
En definitiva, tenemos una moratoria que sólo aplica a autónomos y PYMES que hayan quedado en situación de falta de ingresos (por suspensión o disminución de facturación) y cuyos arrendadores sean grandes tenedores inmobiliarios. En el resto de los supuestos, habrá que confinar en la buena voluntad de las partes para llegar a un acuerdo.
