SENTENCIA GANADA EN JUICIO DE PACTO COMISORIO.

SENTENCIA GANADA EN JUICIO DE PACTO COMISORIO: CUANDO VENDISTE TU CASA EN GARANTÍA DE UN PRÉSTAMO CON OPCIÓN DE RECOMPRA.

Según el derecho español, cuando un deudor incumple su obligación de pago, por ejemplo devolver una cantidad tomada en préstamo, el acreedor puede embargarle sus bienes, y a través de un procedimiento legal, y por tanto sometido a un control judicial tanto formal como material, acabar subastándolos para cobrarse el importe debido, devolviendo al deudor el sobrante del precio obtenido en la subasta, si acaso lo ha habido.

La hipoteca se basa en los mismos principios, solo que ya se fija de antemano cual será el bien que se ejecutará en subasta, concediéndole a ese crédito prioridad sobre todos los demás respecto de dicho bien/garantía.

Sin embargo, todos esos sistemas suponen la necesidad de acudir a un procedimiento judicial, y en definitiva, de concederle al deudor armas de defensa.

Durante los años de la burbuja inmobiliaria, prosperaron los prestamistas de capital privado, algunos de los cuales, llevando a cabo prácticas abusivas, trataron de cercenar tales armas de defensa, por medio del llamado pacto comisorio, negocio de origen romano pero históricamente proscrito, por el cual se autoriza al acreedor a apropiarse de un bien del deudor, ya acordado de antemano, en caso de impago, ahorrándose así la necesidad de acudir a ningún procedimiento judicial de apremio para cobrarse su crédito.

La fórmula comúnmente utilizada era la llamada compra con pacto de retro u opción de compra, que en verdad simulaba un préstamo con garantía real.

En dicho negocio, el prestamista “compra” al prestatario una propiedad inmueble, concediéndole al vendedor la posibilidad recomprarla en un plazo determinado, por el mismo precio que él pago más un porcentaje y los gastos. Si junto a dicho negocio se dan otras circunstancias tales como situación de angustia económica por parte del vendedor, precio del bien supuestamente vendido inferior al de mercado (precio vil) o mantenimiento por parte del vendedor de la posesión del bien inmueble, podría entenderse que lo que en verdad subyace debajo de ese negocio es un préstamo en el cual el prestamista ya se apoderado por anticipado del bien entregado en garantía, y del que se apropiará irremisiblemente si el prestatario no consigue devolver la cantidad prestada más el recargo dentro del plazo convenido.

Este tipo de negocios es el ejemplo más habitual de pacto comisorio y está prohibido por el artículo 1.859 del vigente Código Civil, al establecer que “el acreedor no podrá apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”, y por tanto deben ser combatidos por todos aquellos vendedores prestatarios que quieran recuperar la propiedad de los bienes malvendidos.

El despacho Salvatierra Abogados ha ganado recientemente una sentencia en la que se declara la existencia de un pacto comisorio en relación a una persona que malvendió una propiedad con pacto de retro para obtener un dinero cuando en realidad se trataba de un préstamo con cláusula de pacto comisorio. Se ha conseguido la nulidad del negocio y la devolución de la propiedad a su legítimo propietario.

BORRADOR DE REAL DECRETO-LEY DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES EN MATERIA DE CLÁUSULAS SUELO.

Ayer jueves 19 de enero de 2017 se publicó el BORRADOR DE Real Decreto-ley de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

A juicio de este despacho se trata de un procedimiento voluntario que solo obliga a los bancos a contestar al afectado, no obliga a devolver cantidad alguna, y sin embargo facilita a las entidades bancarias eludir las costas en un eventual proceso judicial, además de permitir a la Agencia Tributaria fiscalizar las devoluciones de cantidades procedentes de cláusulas suelo. En definitiva, harían falta medidas más eficaces y contundentes para lograr la devolución efectiva de las cantidades a favor del consumidor.

El Decreto establece que las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa a la interposición de demandas judiciales, que tendrá carácter voluntario para el consumidor y cuyo objeto será atender a las peticiones que éstos formulen en el ámbito de este real decreto-ley.

Las entidades de crédito deberán adoptar las medidas necesarias para dar cumplimiento a las previsiones contenidas en este real decreto-ley en el plazo

de un mes desde su aprobación -aún se trata de un borrador que no ha entrado en vigor-, y estarán obligadas a articular procedimientos ágiles que les que permitan la rápida resolución de las reclamaciones a través de un departamento o servicio especializado que tenga por objeto atender las reclamaciones presentadas en el ámbito de este real decreto-ley, y deberán poner a disposición de sus clientes, en todas de las oficinas abiertas al público, así como en sus páginas web la información requerida por el Decreto.

El consumidor podrá remitir la reclamación al banco desde la entrada en vigor, pero el plazo de tres meses previsto para devolver las cantidades no comenzará a contar hasta la efectiva adopción de las medidas necesarias para su cumplimiento, o haya transcurrido un mes sin que la entidad hubiera puesto en marcha el departamento correspondiente.

Recibida la reclamación, la entidad de crédito deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo, en ese desglose la entidad de crédito deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses. En el caso en que la entidad considere que la devolución no es procedente, comunicará las razones en que se motiva su decisión, en cuyo caso se dará por concluido el procedimiento extrajudicial.

  • Si el consumidor está conforme con el cálculo, la entidad de crédito acordará con el consumidor la devolución del efectivo en plazo máximo de 3 meses a contar desde la presentación de la reclamación.
  • Si el consumidor no está conforme con el cálculo podrá interponer demanda judicial, en dicha Sentencia solo se impondrán costas si la cantidad a devolver es más favorable que la oferta recibida de la entidad.

Las entidades de crédito informarán a sus clientes de que las devoluciones acordadas pueden generar obligaciones tributarias y comunicarán a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria la información relativa a las devoluciones acordadas, por lo que está implantando un mecanismo de fiscalización a favor de Hacienda sobre tales cantidades.

Ver el texto completo en el siguiente enlace:

http://cd00.epimg.net/descargables/2017/01/19/a9df223f2d7213c717eea14edfb5c81b.pdf

 

RETROACTIVIDAD EN LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO

SOBRE LA RETROACTIVIDAD EN LA DECLARACION DE NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO Y LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA UNION EUROPEA DE 21 DE DICIEMBRE DE 2016

Tal como era criterio mantenido de este despacho, finalmente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en Sentencia de 21 de diciembre de 2016, ha resuelto confirmando la retroactividad total de la nulidad de la cláusula suelo de manera que la devolución de lo abonado en virtud de las mismas habrá de producirse desde el inicio de la relación crediticia y no desde mayo de 2013, como venía sosteniendo nuestro más alto Tribunal Supremo.

Así, como hemos venido informando en artículos anteriores habían sido dos hasta la fecha las Sentencias más destacadas del Tribunal Supremo sobre cláusulas suelo incorporadas a préstamos hipotecarios y sobre el necesario control de transparencia, la primera de ellas de fecha 9 de mayo de 2013 ya fue objeto de análisis en un artículo doctrinal, y la segunda, Sentencia de 8 de septiembre de 2014, que reiterada la doctrina ya fijada en la anterior en orden a la consideración de la cláusula suelo inserta en los préstamos hipotecarios como una cláusula impuesta al consumidor y no negociada, sometida a los controles de las condiciones generales de contratación, los cuales no se superan por el cumplimiento de la regulación sectorial bancaria sino que se han de someter a un control de legalidad implícito en el control de transparencia y de necesaria supervisión judicial. Sin embargo, en las mismas no se daba tratamiento a la eficacia retroactiva de la declaración de nulidad.

Posteriormente, en Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2015, el Pleno reitera su doctrina, matizando, no obstante, que el efecto restitutorio de las cantidades ya pagadas en virtud de cláusulas suelo declaradas nulas por falta de transparencia se producirá desde la fecha de la publicación de la sentencia de la propia Sala, de 9 de mayo de 2013.

Este despacho siempre se ha mostrado contrario a dicha limitación de los efectos retroactivos de la nulidad de la cláusula suelo a partir del 9 de mayo de 2013, pues como ya decíamos en artículos anteriores la doctrina del Tribunal Supremo “entraría en contradicción con el artículo 1.303 del Código Civil que establece la restitución de las prestaciones para el supuesto de nulidad al momento de la contratación, motivo por el cual la retroactividad en caso de nulidad no puede limitarse a la fecha del dictado de una sentencia por nuestro más Alto Tribunal, sino que habrá de hacerse al tenor literal de la ley”.

Y por ello, nos mostramos plenamente conformes con el criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en Sentencia de 21 de diciembre de 2016, al declarar que: «La jurisprudencia española que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos de préstamo hipotecario en España es incompatible con el Derecho de la Unión. Tal limitación da lugar a una protección de los consumidores incompleta e insuficiente, por lo que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de las cláusulas abusivas (…) La declaración judicial del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula«.

No obstante, la declaración de nulidad de la cláusula suelo no es automática, puesto que habrá que analizar en cada caso si se cumplen los requisitos para su declaración de nulidad por falta de transparencia y por ser abusiva al causar un desequilibro en contra del consumidor y a favor del empresario, por lo que los particulares deberán acudir a los tribunales para obtener dicha declaración de nulidad y devolución de cantidades retroactivas.

COMO RECLAMAR LOS GASTOS DE FORMALIZACION DE HIPOTECA

Desde varios medios de comunicación se viene advirtiendo de la posibilidad de reclamar los gastos de formalización de las hipotecas.

En efecto, a raíz de la Sentencia dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil, del Tribunal Supremo, de fecha 23 de diciembre de 2015, se ha declarado la nulidad de la cláusula incluida en las escrituras de préstamos hipotecarios, por la que las entidades financieras imponían al prestatario el pago de los gastos de formalización de la hipoteca, esto es, las facturas correspondientes a los aranceles de registro y notaría e Impuestos de actos jurídicos documentados.

Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, los magistrados han llegado a la conclusión de que esta práctica es abusiva. El fallo judicial incide en que «resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes al respecto». Los jueces subrayan que el interés principal a la hora de realizar un préstamo lo tiene «sin duda, el prestamista».

Esta Sentencia del Supremo ya ha sido asumida por varias más en Juzgados de Primera Instancia y en Audiencias Provinciales, estableciéndose que los bancos son los que deben asumir los gastos de formalización de las hipotecas. Esto supone una devolución para una hipoteca de 150.000 euros de una media de 3.000 euros aproximados.

A título de ejemplo, las Sentencias dictadas por la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Valencia, en fechas 25 y 27 de abril y 4 y 11 de mayo, todas ellas del año 2016.

Así las cosas, nuestro consejo es proceder a realizar la oportuna reclamación extrajudicialmente a la entidad bancaria, requerimiento que sería enviado a través de nuestro despacho. En dicha reclamación se solicitaría tener por no puesta dicha cláusula, así como la devolución de las cuantías sufragadas por el prestatario por los conceptos antes referidos.

Así pues, este despacho jurídico se ofrece para revisar tus escrituras de préstamos hipotecarios y todos los gastos sufragados por la formalización de dichas hipotecas para, a continuación, proceder a requerir a la entidad bancaria y, en caso de no atender amistosa y extrajudicialmente a nuestro requerimiento, instar las acciones judiciales oportunas para lograr la devolución de todas las cantidades indebidamente pagadas por la formalización de los préstamos hipotecarios.